ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЖИЛЫХ ДОМОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД ПУТЕМ ВЫКУПА ИЛИ ПРОДАЖИ С ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ
В соответствии с п. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 04.08.2009 N Д06-2219.
В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Согласно ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
В соответствии со ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
Положениями ст. 281 ГК РФ определено, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд участка ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В соответствии со ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ ''О внесении изменений в Федеральный закон ''Об оценочной деятельности'' 1 января 2008 г. закончился переходный период, в течение которого оценочная деятельность могла осуществляться на основании лицензии и оценщиками использовались стандарты оценки.
С 1 января 2008 г. в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' (далее - Федеральный закон) субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона (далее - оценщики). В соответствии со ст. 15 Федерального закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Таким образом, по мнению Департамента, стоимость, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки, поскольку определена на основании недействующих на дату оценки стандартов оценки.
В соответствии с Положением о Минэкономразвития России Министерство не уполномочено проводить экспертизу отчетов об оценке. В связи с этим Департамент вправе высказать только мнение относительно стоимости, определенной в отчете.
В соответствии со ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно- экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно ст. 24.2 Федерального закона экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков осуществляет экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков.
В части возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, отмечаем следующее.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 57 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) возмещению в полном объеме, в том числе упущенной выгоды, подлежат убытки, причиненные собственникам земельных участков в случаях ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц, временного занятия земельных участков, ограничения прав.
В соответствии с п. 5 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262, размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям изъятием для государственных или муниципальных нужд, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России.
В соответствии с Временными методическими рекомендациями по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Руководителем Росземкадастра 11.03.2004 (далее - Методические рекомендации), размер убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки изъятием для государственных или муниципальных нужд, рассчитывается путем сложения:
размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - реального ущерба);
размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которую несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - упущенной выгоды);
размера убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
Согласно п. п. 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
Специалисты Минфина отмечают, что п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 ''О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации'' даны разъяснения судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд ( ст. 32 ЖК РФ).
Согласно п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 ''О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства'' в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
