УСН: ЗАТРАТЫ НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ (КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ) ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ ПЕРЕПРОДАЖИ

Вопрос:

Наша организация применяет УСН (объект налогообложения «доходы минус расходы»). С целью последующей перепродажи организацией приобретены торговые помещения в крупном торговом центре, образующие единое планировочное пространство. Для увеличения потенциальной рыночной стоимости данных помещений за счет увеличения общей полезной площади организация произвела перепланировку (капитальный ремонт), в т.ч. алмазную резку и демонтаж существующих бетонных перегородок и некапитальных стен, возведение легких перегородок торговых отделов.

Вправе ли наша организация включить расходы на перепланировку (капитальный ремонт) в состав расходов при исчислении единого налога?

Ответ:

Для вашей организации общая торговая площадь является товаром. Поэтому расходы на оплату приобретаемых торговых площадей включаются в состав расходов (основание - ст. 346.17 НК РФ, п.2, пп.2). Именно это обстоятельство надо было учитывать, совершая сделку по купле-продаже объекта недвижимости.

Налоговое законодательство предполагает включение в состав расходов затрат, связанных непосредственно с реализацией указанных товаров. Однако включение затрат на перепланировку (капитальный ремонт) в состав затрат, связанных непосредственно с реализацией товаров, при определении налогооблагаемой базы является спорным моментом.

С одной стороны имеется точка зрения Минфина РФ, который считает, что затраты на перепланировку (капитальный ремонт) объекта недвижимости не могут быть включены в расходы при исчислении единого налога, так как они напрямую не поименованы в ст. 346.16 НК РФ.

С другой стороны данные расходы могут быть отнесены к материальным затратам (основание - ст. 254 НК РФ, п.1, пп.6) и соответственно могут быть включены в расходы при исчислении единого налога

Учитывая спорность ситуации второе мнение, скорее всего, придется доказывать в суде.