|
Р. Демьянов НЮАНСЫ УЧЕТА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИРазделы: НедвижимостьСделка по продаже недвижимости требует государственной регистрации, а она, эта регистрация, никогда не совпадает с моментом передачи объекта покупателю, потому что, как правило, недвижимость сначала передают, а лишь потом сделку регистрируют. Признание дохода в налоговом учете В последнем разъяснении по этому вопросу Минфин указал, что доход от продажи недвижимости для целей налогообложения прибыли нужно признавать, если выполнены два условия:
Отметим, что до этого позиция Минфина периодически менялась. То Минфин высказывал мнение, согласно которому доход возникает на дату передачи объекта недвижимости покупателю по акту, то предлагал отражать доход на дату регистрации права собственности покупателя, то, как и сейчас, приходил к выводу, что для признания дохода должны выполняться два условия. По НК РФ доход от реализации следует признавать на дату передачи права собственности (п. 1 статья 249, п. 1 статьи 39 Налогового кодекса (НК)). Согласно п. 2 статьи 223 Гражданского кодекса (ГК) право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента его регистрации. Поэтому доход от продажи недвижимости следует отражать именно на дату госрегистрации перехода права собственности, а не раньше. Амортизация у продавца Начислять амортизацию по недвижимости после ее передачи по акту покупателю нельзя. Ведь одним из условий признания имущества амортизируемым является его использование в деятельности. Передав недвижимость покупателю, вы уже не можете ею пользоваться. Кроме того, амортизацию по недвижимому имуществу с момента подписания акта приемки-передачи и подачи документов на регистрацию будет начислять покупатель (п. 1 статьи 256 НК). Значит, остаточную стоимость недвижимости, учитываемую в расходах при продаже, нужно определить на дату передачи недвижимости по акту. Например, если имущество вы передали покупателю в январе, то амортизацию за январь еще начисляете. И при расчете остаточной стоимости имущества определять ее вы будете с учетом январской амортизации. Но не забывайте, что признать этот расход можно будет только одновременно с признанием дохода, то есть либо после регистрации перехода права собственности к покупателю, либо на дату подачи документов на регистрацию. Бухгалтерский учет и налог на имущество В бухгалтерском учете доход от продажи недвижимости отражается на дату перехода права собственности, то есть на дату государственной регистрации. Однако Минфин не разрешает списывать проданную недвижимость со счета 01 "Основные средства" до перехода права собственности на нее к покупателю. Получается, что до государственной регистрации стоимость недвижимости будет учитываться в налоговой базе по налогу на имущество. Но имущество, которое вы продаете, уже не соответствует критериям основного средства. Соответственно, учитывать его на счете 01 и начислять амортизацию по нему вы не вправе. А значит, и налог на имущество по объекту недвижимости вам платить не надо с момента передачи его по акту. По мнению ВАС РФ, платить налог на имущество с момента его получения должен покупатель. В то же время списывать переданную недвижимость с баланса не надо. До момента перехода права собственности к покупателю она просто должна быть переведена из состава внеоборотных активов в оборотные, например на счет 45 "Товары отгруженные". А на дату госрегистрации ее остаточная стоимость со счета 45 будет списана одновременно с признанием дохода. Если вы будете признавать и бухгалтерский, и налоговый доход на дату регистрации перехода права собственности, то вам не придется применять ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" (естественно, если не будет иных различий, например по стоимости проданной недвижимости). НДС Когда начислить НДС при продаже недвижимости и выставить счет-фактуру? Стоимость имущества нужно включать в налоговую базу по НДС на день государственной регистрации права собственности покупателя. Ведь если товар не отгружается и не транспортируется (а с недвижимостью так и происходит), то к отгрузке приравнивается передача права собственности на него. Надо ли исчислять НДС с предоплаты? В налоговом законодательстве говорится о включении в налоговую базу авансов, полученных в счет предстоящих поставок товаров, а недвижимость предметом поставки быть не может. Договор купли-продажи недвижимости - это не разновидность договора поставки, а самостоятельный договор. Объектом договора поставки являются производимые или закупаемые товары, а объект договора купли-продажи недвижимости - земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество. Следовательно, суммы предоплаты, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества, не подлежат включению в налоговую базу по НДС. Однако не все так просто. Во-первых, ваше решение не начислять НДС с предоплаты может сильно не понравиться покупателю, ведь он не сможет предъявить к вычету НДС с аванса. Во-вторых, суды при решении подобных вопросов колеблются. Есть судебные решения, поддерживающие эту точку зрения. Однако есть и противоположное решение, в котором суд указал на необходимость уплаты НДС при получении предоплаты за недвижимое имущество. Поэтому лучше заплатить НДС с аванса и выдать покупателю счет-фактуру. Подведем итоги. Продавцам недвижимости необходимо:
|
Налоги: НДС | Налог на прибыль | НДФЛ | ЕСН | Акцизы | НДПИ | Налог на имущество предприятий | Транспортный налог | Налог на игорный бизнес | Земельный налог | УСН | ЕНВД | ЕСХН Бухучет: Учет основных средств | Учет нематериальных активов | Учет вложений во внеоборотные активы | Учет материально-производственных запасов | Учет собственного капитала | Учетная политика организации | Учет расчетов | Бухгалтерская отчетность Документы: Судебная практика по налоговым спорам (ФАС) Кодексы: НК РФ ч.1 | НК РФ ч.2 | ГК РФ ч.1 | ГК РФ ч.2 | ГК РФ ч.3 | ГК РФ ч.4 | ТК РФ Разное: Экономика недвижимости: учебное пособие Виноградов Д.В| - |
