В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 статьи 651 ГК).
Рассмотрим особенности аренды объектов недвижимости и примеры, соответствующим данным особенностям.
1. Срок действия договора
Согласно статье 610 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Согласно п. 2 статьи 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
А. Если срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, то такой срок признается равным году.
Пример.
Арендатор и арендодатель заключили договор аренды здания на срок с 1 августа 2006 года по 31 июля 2007 года.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, поскольку договор аренды здания является недействительным. Согласно п. 2 статьи 651 ГК договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации – рассматриваемый же договор зарегистрирован не был.
Иск не был удовлетворен, поскольку, действительно, срок договора аренды составлял ровно один год (согласно п. 2 статьи 651 ГК договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации). Поскольку договор, заключенный на год, зарегистрирован не был, то он признается недействительным, а значит, о взыскании с арендатора договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей не может быть и речи.
Б. В соответствии со статьей 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по вышеуказанным основаниям.
Пример.
Договор аренды нежилого помещения заключен сроком на один год. Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.
Арендодатель на основании п. 1 и 3 статьи 619 ГК обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором.
До обращения в суд истцом были соблюдены требования:
части 3 статьи 619 ГК - арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок;
п. 2 статьи 452 ГК – требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Учитывая изложенное, суд отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным п. 2 статьи 452 ГК, а не трехмесячным сроком, предусмотренным п. 2 статьи 610 ГК.
Факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства были подтверждены. Исковые требования удовлетворены.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.
2. Государственная регистрация
А. Согласно п. 2 статьи 651 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.
Пример.
Арендодатель подал в суд иск об освобождении арендатором объекта недвижимого имущества. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 9 месяцев (менее года). При этом в договоре было сказано, что по окончании его срока договор автоматически продлевается на такой же срок, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.
В рассматриваемом примере ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
Требование истца о прекращении договора обосновывалось тем, что продление договора аренды означало бы изменение его срока. В итоге срок стал бы составлять 18 месяцев, то есть более одного года. Следовательно, согласно п. 2 статьи 651 ГК для продления договора была бы необходима государственная регистрация первых 9 месяцев.
Дело было разрешено следующим образом. Суд постановил, что действие договора, заключенного на 9 месяцев и автоматически продленного (согласно условиям договора) еще на такой же срок, прекратилось и фактически начал действовать новый договор аренды. Таким образом, государственная регистрация первоначального договора не требуется.
Б. Согласно п. 2 статьи 610 ГК если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 статьи 621 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В случае заключения договора на неопределенный срок, даже когда этот срок превышает один год, государственной регистрации аренды не требуется.
Пример.
Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 статьи 621 ГК. Арендодатель обратился в суд с иском о незаконном использовании арендатором арендованного помещения, ссылаясь на то, что договор не был зарегистрирован.
Суд отказал истцу в удовлетворении иска, обосновывая это тем, что согласно п. 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
