В соответствии с п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В настоящей статье мы рассмотрим, что же следует понимать под "единым объектом недвижимости".
Суть существующей концепции "единого объекта недвижимости" состоит главным образом в том, что для наиболее эффективного использования объектов недвижимости необходимым является подчинение здания (строения, сооружения) и земельного участка, на котором оно (они) расположен(ы) единому правовому режиму.
Иными словами, рассматриваемые объекты недвижимости: здание (строение, сооружение) и земельный участок – были равноправны. Объясним, почему.
При рассмотрении земельного участка и здания (строения, сооружения), расположенного на нем, нельзя однозначно определить, какой из объектов является приоритетным: земля ценна сама по себе, однако неизвестно, во сколько много раз может вырасти ее ценность при возведении на ней соответствующих недвижимых объектов определенного назначения. Однако с другой стороны, здание не может висеть в воздухе и неразрывно связано с землей, и именно неразрывная связь определяет значительную стоимость такого здания.
Таким образом, земля и расположенное на ней здание, в действительности, являются взаимосвязанными объектами, увеличивающими ценность друг друга. При этом связь как таковая не может быть разорвана, то есть отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого. И не имеет значения, какой из них отчуждается в первую очередь - здание или земельный участок.
Однако существует и другая точка зрения по данному вопросу, согласно которой земельный участок всегда является приоритетным по отношению к строению. При этом, как указывают ученые, такое рассмотрение, а точнее разрешение вопроса приоритетности объектов обречено на провал, поскольку здание (строение, сооружение) может находиться в собственности, а земельный участок, на котором строение расположено, - нет.
Кроме того, следует обратить внимание также на то, что, по мнению ученых, концепция "единого объекта недвижимости" реализована быть не может.
В настоящее время большинство зданий (строений, сооружений) находятся в частной собственности, при этом земельные участки, на которых расположены многие из них, зачастую собственностью не являются. Некоторые категории земель вообще исключены из оборота (п. 3 статьи 27 Земельного кодекса): из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
государственными природными заповедниками и национальными парками;
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
объектами организаций федеральной службы безопасности;
объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
воинскими и гражданскими захоронениями;
инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
Исходя из вышесказанного, можно сделать следующий вывод: говорить о "едином объекте недвижимости" можно только в том случае, когда земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица.
Отсюда, собственнику земельного участка и расположенного на нем здания, следовало бы распоряжаться этими объектами, не разделяя их, то есть одновременно. При этом исключением являются случаи, когда это сделать нельзя в силу установленного законодательства.
Так, например, согласно п. 1 статьи 239 ГК в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
А если земля и жилой дом (коттедж) на этой земле принадлежат разным собственникам, какими правами будут обладать каждый из них?
К сожаленью, российское законодательство однозначно не дает ответа на данный вопрос. Правовое регулирование в данном случае должно зависеть от того, в чьей собственности находятся указанные объекты недвижимости.
Еще одним интересным моментом при рассмотрении концепции "единого объекта недвижимости" является предложенная учеными идея "единой судьбы". Данная идея заключается в том, что собственник здания (сооружения, строения) в обязательном порядке обладает правом пользования на земельный участок, на котором данное здание (сооружение, строение) расположено.
Обратимся к ГК.
На земельный участок могут возникнуть следующие права:
право собственности (статья 261 ГК);
право постоянного или срочного пользования, в том числе аренды (статья 264 ГК);
право пожизненного наследуемого владения (статья 265 ГК);
право постоянного бессрочного пользования (статья 268 ГК);
право сервитута (статья 274 ГК).
На здание, расположенное на чужом земельном участке, могут возникнуть:
право собственности (глава 18 ГК);
право хозяйственного ведения (глава 19 ГК);
право оперативного управления (глава 19 ГК).
В настоящее время идея "единой судьбы" реализуется посредством ГК: согласно статье 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Однако обязательственные отношения собственников могут создать большие проблемы – они просто могут не разрешить различные вопросы и не достигнуть консенсуса. В связи с этим ученые предлагают закрепить в отношении земельного участка и возведенного на нем объекта принцип – "с землей переходит все, что на ней возведено".
Однако другие ученые с этим не согласны, поскольку данный принцип, по их мнению, предполагает переход слишком широких прав: например, сбор урожая, добыча полезных ископаемых и т.п. Они предлагают ввести в гражданском законодательстве новое право, основанное прежде всего на платном владении и пользовании земельным участком собственником расположенного на нем здания и в установленных пределах пользования указанным зданием.
