ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ ПРЕДМЕТА АУКЦИОНА ПО ПРОДАЖЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. Действующее законодательство устанавливает в качестве признака победителя на торгах увеличение размера периодических арендных платежей.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 22.09.2011 N Д23-4025.

Статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определяется порядок приобретения находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка, в соответствии с которым предметом торгов может быть в том числе право на заключение договора аренды земельного участка, а продавцом права на заключение договора аренды земельного участка выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса. При этом собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом. В настоящее время Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808.

В обращении отсутствуют данные о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, являющегося предметом торгов, в связи с чем следует отметить следующее.

В соответствии с п. 5 ст. 38 Земельного кодекса порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) регулируется ст. 38.1 Земельного кодекса. В рамках указанной статьи при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства определяется начальный размер арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности ( п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса).

В соответствии с п. 6 ст. 38 Земельного кодекса порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регулируется ст. 38.2 Земельного кодекса. При этом в данном случае определяется начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка ( пп. 3 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса).

Федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. Действующее законодательство устанавливает в качестве признака победителя на торгах увеличение размера периодических арендных платежей. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.

Вместе с тем внести окончательную ясность в данный вопрос можно посредством изменения Земельного кодекса , что предполагается осуществить в рамках подготовленных Минэкономразвития России поправок к проекту федерального закона ''О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации'', которые в настоящее время внесены Правительством Российской Федерации в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.