Если меняется собственник земельного участка, то данная операция рассматривается в режиме реализации и в целях налогообложения прибыли выкупная цена за земельный участок, получаемая бывшим собственником участка, учитывается у него в составе выручки от реализации. При этом расходы, связанные с приобретением этого земельного участка, при надлежащем документальном оформлении учитываются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль.
Об этом Письмо ФНС РФ от 19.03.2010 N 3-1-11/192@.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 248 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.
Таким образом, исходя из норм п. 1 ст. 39 Кодекса в общем случае, если происходит возмездный переход права собственности на недвижимое имущество, то в целях налогообложения прибыли доходы от указанной операции учитываются в составе выручки от реализации товаров (работ, услуг). Расходы, связанные с этой передачей, учитываются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль при соблюдении критериев п. 1 ст. 252 Кодекса.
Основания и порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием земельных участков, установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262 ''Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц'' (далее - Правила возмещения собственникам земельных участков убытков).
Как правило, при изъятии земельного участка происходит переход права собственности на него. Смена собственника на земельные участки, в соответствии с действующим законодательством, подлежит государственной регистрации в установленном порядке.
Если по соглашению сторон собственнику участка компенсируются убытки за изъятие земельного участка, то денежные средства учитываются у него в составе внереализационных доходов.
В отношении порядка учета в целях налогообложения прибыли компенсации за сносимое здание сообщается следующее.
Если юридически возникающие между сторонами отношения квалифицируются как отношения по возмещению убытков при причинении вреда имуществу, то сумму компенсации за сносимое здание необходимо рассматривать в качестве возмещения причиненных убытков. В таком случае сумма возмещения в целях исчисления налога на прибыль должна рассматриваться в качестве внереализационных доходов.
Если же отношения между сторонами нельзя квалифицировать в вышеизложенном порядке (а именно налогоплательщик утрачивает право собственности на строения до их сноса), то их в целях исчисления налога на прибыль следует рассматривать в режиме реализации, поскольку в данном случае происходит передача права собственности на имущество на возмездной основе ( ст. 39 Кодекса). В таком случае сумма компенсации за сносимые строения при исчислении налога на прибыль должна рассматриваться в качестве выручки от реализации имущества организации.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Кодекса объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
При этом операции по реализации земельных участков (долей в них), на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 Кодекса, не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Следовательно, компенсационные выплаты, получаемые налогоплательщиками в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд, налогом на добавленную стоимость не облагаются.
На основании п. 1 ст. 39 Кодекса реализацией товаров признается передача права собственности на товары.
Пунктом 2 ст. 153 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.
В том случае, если налогоплательщиком-собственником осуществляется снос здания (то есть его уничтожение и списание с баланса) без передачи права собственности на это здание, то данная операция, на основании ст. 146 Кодекса, не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. В связи с этим сумма компенсации, полученная налогоплательщиком за сносимое здание, не подлежит налогообложению налогом на добавленную стоимость.
При этом на основании пп. 2 п. 3 ст. 170 Кодекса суммы налога на добавленную стоимость, ранее принятые налогоплательщиком к вычету при приобретении (строительстве) здания, в периоде подписания акта о его сносе подлежат восстановлению в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки.
Если налогоплательщиком осуществляется передача здания другому лицу, то данная операция признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. При этом на основании п. 1 ст. 154 Кодекса исчисление суммы налога на добавленную стоимость производится исходя из налоговой базы, определяемой в размере денежной компенсации (включая упущенную выгоду), получаемой налогоплательщиком за это здание.
