Залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения (установленный порядок предполагает получение необходимых разрешений в государственных органах) на заложенном земельном участке.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 09.03.2011 N Д06-1451.
В соответствии со ст. 30 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 ''О банках и банковской деятельности'' отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. Третьи лица (в том числе федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации) не вправе вмешиваться в деятельность сторон договора в случае, если стороны договора не нарушают действующее законодательство.
В случае если первоначальный кредит был предоставлен именно на цели приобретения земельного участка, то в соответствии со ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ''Об ипотеке (залоге недвижимости)'' (далее - Закон об ипотеке) ипотека в силу закона возникает на земельный участок (независимо от его назначения), приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Моментом, с которого возникает право залога, является момент государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
В соответствии со ст. 65 Закона об ипотеке залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения (установленный порядок предполагает получение необходимых разрешений в государственных органах) на заложенном земельном участке. В заключенном договоре ипотеки могло быть установлено как запрещение их возведения, так и получение предварительного согласия банка-кредитора на их возведение. В случае отсутствия запрета на возведение зданий и сооружений на заложенном земельном участке указанные здания и сооружения не обременяются ипотекой в силу закона и на них не может быть обращено взыскание по обязательствам, связанным с залогом земельного участка.
Для решения возникшей проблемы рекомендуется обратиться в банк-кредитор с просьбой об изменении условий кредитования (например, увеличить сроки кредитования, что позволит снизить размер ежемесячного платежа, или предоставить отсрочку в погашении части основного долга). Банк-кредитор имеет право (но не обязан) заключить договор ипотечного кредитования на новых условиях.
Кроме того, есть возможность обратиться в банк-кредитор или иную кредитную организацию с просьбой о рефинансировании имеющегося кредита. В этом случае будет заключен новый кредитный договор для погашения оставшихся обязательств по имеющемуся договору с одновременным изменением иных значимых параметров кредита, в том числе объекта залога (участок и строения) и его стоимости.
