Действующим законодательством обеспечена надлежащая защита прав граждан - участников долевого строительства, требования которых обеспечены залогом имущества должника-застройщика.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 23.12.2009 N Д06-3726.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ ''О несостоятельности (банкротстве)'' (далее - Закон о несостоятельности) кредиторами являются лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.
Таким образом, для участия в деле о банкротстве кредитор должен обладать по отношению к должнику требованием по денежному обязательству.
В случае если разрешение на строительство объекта недвижимости получено после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Закон о долевом строительстве), то есть после 1 апреля 2005 г., на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, распространяется Закон о долевом строительстве.
При этом необходимо отметить, что в соответствии с Законом о долевом строительстве участники долевого строительства являются залогодержателями в силу закона.
В соответствии с недавними изменениями Закона о несостоятельности усовершенствован порядок удовлетворения требований залоговых кредиторов.
Так, удовлетворение указанных требований осуществляется в приоритетном порядке перед иными кредиторами застройщика. В частности, из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований залогового кредитора, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Не удовлетворенные за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, требования залоговых кредиторов удовлетворяются наравне с коммерческими кредиторами.
По вопросу включения в конкурсную массу объектов незавершенного строительства специалисты Минэкономразвития сообщают, что в конкурсную массу включается все имущество должника, включая объекты незавершенного строительства, с целью соразмерного удовлетворения требований всех кредиторов должника, в том числе и иных участников долевого строительства.
В отношении совершенствования законодательства о банкротстве застройщиков необходимо отметить следующее.
Минэкономразвития России подготовлены поправки к проекту федерального закона N 98106-5 ''О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства'' (далее - законопроект), который в настоящее время дорабатывается ко второму чтению в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации.
Указанными поправками предусматривается установление в Законе о несостоятельности особенностей банкротства застройщиков вне зависимости от того, привлечены ли средства граждан в соответствии с Законом о долевом строительстве, а именно:
возможность предъявления как денежного требования в деле о банкротстве застройщика, так и требования о передаче жилого помещения в многоквартирном доме;
установление приоритетного порядка погашения требований участников строительства, не имеющих на праве собственности или на основании договора социального найма жилого помещения, пригодного для проживания, в составе отдельной очереди погашения требований кредиторов (после погашения требований кредиторов первой и второй очередей, но до погашения требований иных конкурсных кредиторов и уполномоченных органов);
возможность передачи участникам строительства жилых помещений в многоквартирных домах в ходе дела о банкротстве при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии обеспечения защиты интересов иных кредиторов;
предоставление исполнительным органам субъектов Российской Федерации по месту нахождения объектов незавершенного строительства права на преимущественное приобретение соответствующих объектов недвижимости с обязательством по завершению строительства указанных объектов недвижимости и передаче жилых помещений участникам долевого строительства, в том числе имеющим права в отношении одного и того же объекта недвижимости (двойные продажи);
установление права участников долевого строительства расторгнуть договор с застройщиком в ходе дела о банкротстве и предъявить соответствующие требования к застройщику в случае, если субъектом Российской Федерации не заявлено о реализации права на преимущественное приобретение объектов недвижимости застройщика, и удовлетворить такое требование за счет конкурсной массы.
Указанные изменения позволят обеспечить равную защиту прав граждан - участников строительства, средства которых привлекались застройщиками, различными способами, не предусмотренными законодательством об участии в долевом строительстве.
