Subschet.ru: Новости | Статьи | Книги on-line | Журналы on-line | Книги в продаже | Вопрос-ответ | Официальные документы
SUBSCHET.RU
  Везде    Новости    Статьи    Книги on-line    Книги в продаже    Вопрос-ответ    Официальные документы  
Образец для поиска:

Все словоформы  Нечеткий поиск | Советы по поиску | Топ запросы






Р. Демьянов

НЮАНСЫ УЧЕТА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Разделы: Недвижимость

Сделка по продаже недвижимости требует государственной регистрации, а она, эта регистрация, никогда не совпадает с моментом передачи объекта покупателю, потому что, как правило, недвижимость сначала передают, а лишь потом сделку регистрируют.

Этот временной разрыв приводит к проблемам с расчетом налогов и отражением в бухучете таких операций. К тому же, разъяснения финансового ведомства на эту тему весьма противоречивы.

Признание дохода в налоговом учете

В последнем разъяснении по этому вопросу Минфин указал, что доход от продажи недвижимости для целей налогообложения прибыли нужно признавать, если выполнены два условия:
  • объект недвижимости передан покупателю по акту приемки-передачи;
  • документы на регистрацию перехода права собственности к покупателю поданы в органы Росреестра (п. 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Отметим, что до этого позиция Минфина периодически менялась. То Минфин высказывал мнение, согласно которому доход возникает на дату передачи объекта недвижимости покупателю по акту, то предлагал отражать доход на дату регистрации права собственности покупателя, то, как и сейчас, приходил к выводу, что для признания дохода должны выполняться два условия.

По НК РФ доход от реализации следует признавать на дату передачи права собственности (п. 1 статья 249, п. 1 статьи 39 Налогового кодекса (НК)). Согласно п. 2 статьи 223 Гражданского кодекса (ГК) право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента его регистрации. Поэтому доход от продажи недвижимости следует отражать именно на дату госрегистрации перехода права собственности, а не раньше.

Амортизация у продавца

Начислять амортизацию по недвижимости после ее передачи по акту покупателю нельзя. Ведь одним из условий признания имущества амортизируемым является его использование в деятельности. Передав недвижимость покупателю, вы уже не можете ею пользоваться. Кроме того, амортизацию по недвижимому имуществу с момента подписания акта приемки-передачи и подачи документов на регистрацию будет начислять покупатель (п. 1 статьи 256 НК).

Значит, остаточную стоимость недвижимости, учитываемую в расходах при продаже, нужно определить на дату передачи недвижимости по акту. Например, если имущество вы передали покупателю в январе, то амортизацию за январь еще начисляете. И при расчете остаточной стоимости имущества определять ее вы будете с учетом январской амортизации. Но не забывайте, что признать этот расход можно будет только одновременно с признанием дохода, то есть либо после регистрации перехода права собственности к покупателю, либо на дату подачи документов на регистрацию.

Бухгалтерский учет и налог на имущество

В бухгалтерском учете доход от продажи недвижимости отражается на дату перехода права собственности, то есть на дату государственной регистрации.

Однако Минфин не разрешает списывать проданную недвижимость со счета 01 "Основные средства" до перехода права собственности на нее к покупателю. Получается, что до государственной регистрации стоимость недвижимости будет учитываться в налоговой базе по налогу на имущество. Но имущество, которое вы продаете, уже не соответствует критериям основного средства. Соответственно, учитывать его на счете 01 и начислять амортизацию по нему вы не вправе.

А значит, и налог на имущество по объекту недвижимости вам платить не надо с момента передачи его по акту. По мнению ВАС РФ, платить налог на имущество с момента его получения должен покупатель.

В то же время списывать переданную недвижимость с баланса не надо. До момента перехода права собственности к покупателю она просто должна быть переведена из состава внеоборотных активов в оборотные, например на счет 45 "Товары отгруженные". А на дату госрегистрации ее остаточная стоимость со счета 45 будет списана одновременно с признанием дохода.

Если вы будете признавать и бухгалтерский, и налоговый доход на дату регистрации перехода права собственности, то вам не придется применять ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" (естественно, если не будет иных различий, например по стоимости проданной недвижимости).

НДС

Когда начислить НДС при продаже недвижимости и выставить счет-фактуру? Стоимость имущества нужно включать в налоговую базу по НДС на день государственной регистрации права собственности покупателя. Ведь если товар не отгружается и не транспортируется (а с недвижимостью так и происходит), то к отгрузке приравнивается передача права собственности на него.

Надо ли исчислять НДС с предоплаты? В налоговом законодательстве говорится о включении в налоговую базу авансов, полученных в счет предстоящих поставок товаров, а недвижимость предметом поставки быть не может. Договор купли-продажи недвижимости - это не разновидность договора поставки, а самостоятельный договор. Объектом договора поставки являются производимые или закупаемые товары, а объект договора купли-продажи недвижимости - земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество. Следовательно, суммы предоплаты, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества, не подлежат включению в налоговую базу по НДС.

Однако не все так просто. Во-первых, ваше решение не начислять НДС с предоплаты может сильно не понравиться покупателю, ведь он не сможет предъявить к вычету НДС с аванса. Во-вторых, суды при решении подобных вопросов колеблются. Есть судебные решения, поддерживающие эту точку зрения. Однако есть и противоположное решение, в котором суд указал на необходимость уплаты НДС при получении предоплаты за недвижимое имущество.

Поэтому лучше заплатить НДС с аванса и выдать покупателю счет-фактуру.

Подведем итоги. Продавцам недвижимости необходимо:
  • доход в бухгалтерском и налоговом учете признать на дату регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • на дату подписания акта приемки-передачи перевести недвижимость со счета 01 на счет 45;
  • НДС начислить на дату регистрации перехода права собственности, а если по сделке был получен аванс, то НДС с аванса тоже заплатить.






    © Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения" при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)


  Рубрикатор

Налоги:
НДС | Налог на прибыль | НДФЛ | ЕСН | Акцизы | НДПИ | Налог на имущество предприятий | Транспортный налог | Налог на игорный бизнес | Земельный налог | УСН | ЕНВД | ЕСХН

Бухучет:
Учет основных средств | Учет нематериальных активов | Учет вложений во внеоборотные активы | Учет материально-производственных запасов | Учет собственного капитала | Учетная политика организации | Учет расчетов | Бухгалтерская отчетность

Документы:
Судебная практика по налоговым спорам (ФАС)

Кодексы:
НК РФ ч.1 | НК РФ ч.2 | ГК РФ ч.1 | ГК РФ ч.2 | ГК РФ ч.3 | ГК РФ ч.4 | ТК РФ

Разное:
Экономика недвижимости: учебное пособие Виноградов Д.В| -

  Новости

Налог на прибыль: учет банком доходов в виде процентов по кредитному договору

Возврат НДС организациям, экспортирующим водные биоресурсы с низкой степенью переработки

НДФЛ с доходов граждан стран ЕАЭС от работы по найму в РФ

Депутаты предлагают восстановить для детей-инвалидов и инвалидов I и II групп возможность воспользоваться правом на внеконкурсное поступление в ВУЗы

Налогообложение НДФЛ доходов резидента Великобритании, полученных в виде дивидендов или вознаграждений от российского общества

Все новости >>


  Статьи

Факторы, сдерживающие внедрение МСФО в России

Инвестиции на рынке недвижимости по отдельным зарубежным странам

Бухгалтерский и налоговый учет расходов на упаковку

Кредит на приобретение автомобиля: перспективы отказа от КАСКО

Установление суммированного учета рабочего времени

Учет расходов на страхование заложенного имущества

Все статьи >>


  Официальные документы

Об НДФЛ при компенсации (оплате) спортсменам, тренерам и иным специалистам стоимости проезда и проживания при участии в спортивных мероприятиях. Письмо Минфина России от 10.12.2019 N 03-04-06/96274

О применении с 01.01.2020 вычета акциза при реализации алкогольной и спиртосодержащей продукции, произведенной из винограда. Письмо Минфина России от 11.12.2019 N 03-13-05/96478

Об учете в целях УСН расходов на оплату услуг нотариуса за учредителей при купле-продаже ими доли в уставном капитале организации. Письмо Минфина России от 09.12.2019 N 03-11-11/95351.

О получении налгового вычета при приобретении лекарств за счет собственных средств. Письмо Минфина России от 16.12.2019 N 03-04-05/98226.

Все официальные документы>>





Рейтинг@Mail.ru

Subschet.ru: Новости | Статьи | Книги on-line | Журналы on-line | Книги в продаже | Вопрос-ответ | Официальные документы | Закладки | Copyright © 2005-2014