ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАННОСТЕЙ НАЛОГОВОГО АГЕНТА ПО НДФЛ ФИРМОЙ, АРЕНДУЮЩЕЙ У ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Многие компании в настоящее время сотрудничают в своей деятельности с одними и теми же организациями. Для регулирования отношений и решения различного рода вопросов руководство фирмы отправляет своих сотрудников в командировки. При этом организации, с которыми фирмы имеют дело, могут находиться в другом городе. Поскольку командировать работников в города или страны постоянных клиентов приходится довольно часто, многие фирмы предпочитают в этих городах арендовать жилье. При чем жилье, как правило, арендуется у горожан – физических лиц. В данной статье мы постараемся разобраться, будет ли организация, арендующая жилье у физического лица, выступать налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ); и если да, то, какие обязанности она должна выполнять, выступая в качестве налогового агента.


Правовые основы договора аренды жилья

Особенности заключения договора найма жилого помещения определены главой 35 Гражданского кодекса (ГК). Согласно статье 671 ГК по указанному договору одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Однако правовые основы найма жилого помещения могут применяться только тогда, когда нанимателем является физическое лицо, - это закреплено в п. 1 статьи 677 ГК: «Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин».

В рассматриваемом же случае нанимателем является организация – лицо юридическое. Следовательно, к отношениям по найму жилого помещения следует применять положения, установленные главой 34 ГК «Аренда».
Согласно статье 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Порядок заключения договора аренды зданий и сооружений установлен в параграфе 4 главы 34 ГК. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 статьи 651 ГК).
Согласно п. 1 статьи 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.


НДФЛ с сумм арендной платы

Согласно статье 207 Налогового кодекса (НК) налогоплательщиками НДФЛ признаются, в том числе, физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ и получающие доходы от источников в РФ.
К доходам от источников в РФ относятся и доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ (пп. 4 п. 1 статьи 208 НК).
Таким образом, физическое лицо, которое сдает свое жилье в аренду и получает доход в виде арендной платы, будет признаваться налогоплательщиком НДФЛ.

В соответствии с п. 1 статьи 226 НК российские организации, индивидуальные предприниматели (ИП) и постоянные представительства иностранных организаций в РФ, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога. Такие организации, ИП и представительства выступают в качестве налоговых агентов.
Таким образом, организация, арендующая у физического лица жилье для своих работников, обязана исчислить, удержать и уплатить НДФЛ с дохода, который она выплачивает физическому лицу, то есть с сумм арендной платы.

Исчисление сумм налога производится налоговым агентом нарастающим итогом с начала налогового периода по мере выплаты арендной платы. Поскольку арендная плата выплачивается, как правило, ежемесячно, то налог исчисляется по итогам каждого месяца. Удержание налога производится непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 4 статьи 226 НК).
Перечисление сумм исчисленного и удержанного налога должно производиться налоговыми агентами не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода налогоплательщику, а также перечисления дохода со счетов налоговых агентов в банке на счета налогоплательщика либо по его поручению на счета третьих лиц в банках.

В отношении дохода в виде арендной платы применяется налоговая ставка НДФЛ, равная 13% - установлена в п. 1 статьи 224 НК. Согласно п. 3 статьи 210 НК для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13%, налоговая база по НДФЛ может быть уменьшена на сумму вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК.
Таким образом, организация – налоговый агент, обязана предоставить физическому лицу – налогоплательщику по его заявления право на получение налоговых вычетов, в первую очередь стандартных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 3 и пп. 4 п. 1 статьи 218 НК.
Налоговый вычет в 400 руб. предоставляется налогоплательщику за каждый месяц налогового периода и действует до месяца, в котором его доход в виде арендной платы, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода, превысил 20 000 руб. (пп. 3 п. 1 статьи 218 НК). Налоговый вычет в размере 600 руб. предоставляется за каждый месяц налогового периода на каждого ребенка налогоплательщика и действует до месяца, в котором совокупный доход налогоплательщика в виде арендной платы превысил 40 000 руб.