Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ) создается для инвестирования в уже существующие объекты недвижимого имущества. Это долгосрочное инвестирование средств, предполагающее приобретение действующего объекта, рост его стоимости и получение дохода от арендных платежей участниками-пайщиками.
Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда (далее - инвестиционный пай), выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом (п. 1 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (Закон)).
Участники ЗПИФ не имеют права требовать от управляющей компании прекращения договора, т.е. погашения паев до истечения срока действия договора. Однако получить свои деньги до окончания срока действия договора и прекратить участие в ЗПИФ они могут, реализовав свои инвестиционные паи на вторичном рынке.
Правилами доверительного управления ЗПИФ может быть предусмотрена выплата дохода от доверительного управления имуществом (п. 1 статьи 14 Закона).
Участники – пайщики обязаны уплатить налоги со всех получаемых им доходов от деятельности ЗПИФ. Об этом подробнее смотрите статью: «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости: порядок налогообложения доходов участников».
В данной статье мы рассмотрим порядок налогообложения ЗПИФ как имущественного комплекса.
Налог на прибыль
Согласно статье 246 Налогового кодекса (НК) налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются:
- российские организации;
- иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в РФ через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в РФ.
Таким образом, налогоплательщиком налога на прибыль являются только юридические лица.
Сам ЗПИФ, как и любой ПИФ, не является юридическим лицом – п. 1 статьи 10 Закона. Поэтому он не является плательщиком налога на прибыль, а значит, все доходы, полученные от реализации и сдачи в аренду имущества ЗПИФа налогооблагаться налогом на прибыль не будут.
Налог на добавленную стоимость (НДС)
В случае реализации или сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ЗПИФу, возникнет объект налогообложения НДС.
Особенности исчисления и уплаты в бюджет НДС при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на территории РФ установлены в статье 174.1 НК. Согласно п. 1 данной статьи при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика НДС.
Объектом налогообложения НДС согласно п. 1 статьи 146 НК признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
Согласно п. 1 статьи 39 НК реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а также передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав доверительный управляющий обязан выставить соответствующие счета-фактуры в установленном порядке.
Таким образом, при реализации или сдаче в аренду имущества ЗПИФ доверительным управляющим (то есть управляющей компанией) возникает объект налогообложения НДС.
Налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения НДС, в соответствии с договором доверительного управления имуществом предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных продавцами этим лицам (п. 3 статьи 174.1 НК).
При осуществлении доверительным управляющим иной деятельности право на вычет сумм налога возникает при наличии раздельного учета товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав, используемых при осуществлении операций в соответствии с доверительного управления имуществом и используемых им при осуществлении иной деятельности.
Доверительный управляющий (управляющая компания) признаваться налоговым агентом по операциям реализации или сдачи в аренду имущества ЗПИФа не будет, так как такие по договору доверительного управления не предусмотрены в главе 21 НК.
Налог на имущество
Налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются согласно п. 1 статьи 373 НК:
- российские организации;
- иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства и (или) имеющие в собственности недвижимое имущество на территории РФ, на континентальном шельфе РФ и в исключительной экономической зоне РФ.
Поскольку ЗПИФ юридическим лицом не является, налог на имущество уплачиваться не должен.
В соответствии со статьей 378 НК имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.
Что касается собственно пайщиков, то они не владеют, по сути, никаким имуществом – они передают имущество в ЗПИФ и получают взамен ценную бумагу (пай). Имущество, составляющее ЗПИФ, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются (статья 11 Закона).
