До установления специального порядка изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые градостроительные регламенты не распространяются или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение вида разрешенного использования земельного участка может осуществляться до 1 января 2013 г. на основании решения органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 20.09.2011 N Д23-3977.
В соответствии со ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки ( п. 9 ст. 1 , п. п. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - Градостроительный кодекс).
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования ( п. п. 1 - 3 ст. 85 Земельного кодекса).
В случае если не приняты правила землепользования и застройки, виды разрешенного использования земельных участков определяются по принадлежности к той или иной функциональной зоне, границы и технические регламенты которой устанавливаются документами территориального планирования.
Вместе с тем согласно п. 15 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) территориальные зоны устанавливаются с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Поскольку по информации, изложенной в обращении, рассматриваемые земельные участки имеют вид разрешенного использования ''для эксплуатации мелькомбината, элеватора, мельницы'', согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ ''О развитии сельского хозяйства'' такие земельные участки можно отнести к участкам, предназначенным для сельскохозяйственного использования.
Кроме того, в соответствии с п. 9 ст. 35 Градостроительного кодекса земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные в том числе для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, относятся к участкам, входящим в состав зон сельскохозяйственного использования.
В коммунальной зоне в соответствии с пп. 1 п. 7 ст. 35 Градостроительного кодекса могут быть расположены коммунальные и складские объекты, объекты жилищно-коммунального хозяйства, объекты транспорта, объекты оптовой торговли.
Вид разрешенного использования ''для эксплуатации мелькомбината, элеватора, мельницы'' либо ''для сельскохозяйственного использования'' не может быть установлен для земельного участка, расположенного в коммунальной зоне. Согласно п. 9 ст. 35 Градостроительного кодекса объекты сельскохозяйственного назначения размещаются на земельных участках, отнесенных к зонам сельскохозяйственного использования.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного функциональной (территориальной) зоной, в которой он расположен, на вид разрешенного использования земельного участка, относящегося к другой функциональной (территориальной) зоне, необходимо изменение границ таких зон.
В связи с тем что порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до настоящего времени не определен, Департамент недвижимости считает возможным руководствоваться нормами Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ ''О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации'' (далее - Закон о введении в действие Градостроительного кодекса).
На основании ст. 4 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 31 декабря 2012 г., решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением установленных законом случаев, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ч. 3 - 10 ст. 39 Градостроительного кодекса в части соответствующих требований.
