ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОССОБСТВЕННОСТИ, В ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

Для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений, необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа.

Об этом Письмо Минфина РФ от 02.06.2008 N 03-05-04-02/36.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Основания прекращения права собственности на земельные участки предусмотрены в ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации, к числу которых отнесены отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности на земельный участок, принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Таким образом, изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, положения ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ содержат лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность, но не определяют порядок такого перехода, в связи с чем полагаем, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений.

На основании ст. ст. 28 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. Вместе с тем в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (в частности, ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ) и законами субъектов Российской Федерации, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно.

По вопросу о налогообложении земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, специалисты Минфина считают необходимым отметить следующее.

В соответствии со ст. 388 гл. 31 ''Земельный налог'' Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом налогоплательщиками не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

На основании п. 1 ст. 392 Налогового кодекса налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила), утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в графе ''Доля'' указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах. Если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в графу ''Доля'' вносятся слова ''доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади'', далее указываются сведения о помещении, принадлежащем собственнику (участнику общей долевой собственности), в соответствии с п. п. 28 и 29 Правил.

При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в графе ''Правообладатель'' указываются предусмотренные п. 18 Правил данные о собственниках помещений в многоквартирном доме.

На основании п. 4 ст. 85 Налогового кодекса содержащаяся в ЕГРП информация о долях в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и их правообладателях должна передаваться в налоговые органы.

Сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками, являющимися физическими лицами, исчисляется налоговыми органами ( п. 3 ст. 396 Налогового кодекса).

На основании изданного во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 ''О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства'' совместного Приказа Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 28.02.2001 N N 36, БГ-3-08/67 ''Об утверждении Порядка представления уполномоченными организациями технической инвентаризации в налоговые органы сведений об объектах недвижимого имущества'' в налоговые органы представляется информация об объекте недвижимого имущества, признаваемом объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, а также об объекте недвижимого имущества, находящемся во владении юридического лица на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии с Положением о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 N 418, Роснедвижимость осуществляет ведение государственного технического учета объектов капитального строительства и предоставление заинтересованным лицам сведений об объектах капитального строительства.

Приказом Минэкономразвития России от 08.09.2006 N 268 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, согласно которым источниками формирования реестра являются, в частности, технические паспорта, оформленные организациями технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее - ОТИ) по результатам технического учета и технической инвентаризации объектов учета, сведения и документы, полученные в результате инвентаризации учетно-технической документации, входящей в состав архивного фонда Российской Федерации, находящейся в пользовании ОТИ.

Согласно указанным Правилам для внесения в реестр сведений об объектах учета ОТИ предоставляет в соответствующее управление Роснедвижимости или его подразделение технический паспорт объекта учета в бумажном виде в 3-х экземплярах и в электронном виде, изготовленный при помощи специализированного программного обеспечения, и копии правоустанавливающих документов.