ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА В ЧАСТИ ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕНЫ ЛИБО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СОГЛАШЕНИЙ К ТАКОМУ ДОГОВОРУ

Внесение изменений в договор купли-продажи государственного или муниципального имущества, заключаемый в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ, в части изменения цены сделки возможно в случаях, предусмотренных положениями ст. ст. 450 и 451 Гражданского кодекса.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 05.08.2010 N Д06-2584.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Согласно п. 4 Федерального стандарта оценки ''Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)'', утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначное толкование.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента, в целях предотвращения введения в заблуждение пользователей отчетов об оценке оценщику при определении рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке следует указывать информацию о наличии или отсутствии величины налога на добавленную стоимость в составе рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 24.6 Федерального закона N 135-ФЗ оценщик несет имущественную ответственность за убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, вследствие использования рыночной стоимости, определенной в процессе проведения работ по оценке объекта оценки.

Исходя из информации, содержащейся в обращении, можно сделать вывод о том, что причиной заключения договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества с указанием заниженной цены стала неоднозначность положений, содержащихся в отчете об оценке, в связи с тем что оценщик в отчете об оценке в нарушение п. 4 ФСО N 3 не указал информацию о наличии или отсутствии величины налога на добавленную стоимость в составе рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, по мнению Департамента, заказчик и покупатель государственного или муниципального имущества, которые считают, что их права нарушены в результате действий оценщика, вправе взыскать с оценщика сумму причиненных им убытков в порядке, установленном законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 22.2 Федерального закона N 135-ФЗ саморегулируемая организация (далее - СРО) оценщиков обязана в том числе:

осуществлять контроль за соблюдением своими членами требований Федерального закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные Федеральным законом N 135-ФЗ и внутренними документами СРО оценщиков, в отношении своих членов.

Порядок проведения СРО оценщиков контроля деятельности своих членов, а также порядок применения к ним мер дисциплинарного взыскания в случае выявления фактов нарушения членами СРО оценщиков требований Федерального закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности оценщиков при осуществлении оценочной деятельности регулируются ст. ст. 24.3 , 24.4 Федерального закона N 135-ФЗ.

Таким образом, по мнению Департамента, лицо, которое считает, что оценка принадлежащих ему объектов недвижимого имущества проведена с нарушениями законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, вправе обратиться в СРО оценщиков, членом или членами которой являются оценщики, составившие такой отчет, с требованием провести экспертизу отчета об оценке.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Следует отметить, что в указанном случае суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Частью 14 ст. 20 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ ''О приватизации государственного и муниципального имущества'' (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ) предусмотрено, что внесение изменений и дополнений в условия конкурса и обязательства его победителя после заключения договора купли-продажи не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Учитывая изложенное, а также исходя из того, что цена является существенным условием договора купли-продажи государственного или муниципального имущества, по мнению Департамента, внесение изменений в договор, заключаемый в соответствии с положениями Федерального закона N 178-ФЗ, в части изменения цены сделки возможно только в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 451 Гражданского кодекса.

По аналогии нормы ст. 451 Гражданского кодекса могут применяться при внесении изменений в договор купли- продажи государственного или муниципального имущества, заключаемый в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ''Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), в части изменения цены сделки.

Одновременно следует отметить, что в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или самим договором купли- продажи государственного или муниципального имущества.