ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРОЦЕССА ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ В ТЕРРИТОРИАЛЬНОМ ОТДЕЛЕНИИ РОСРЕЕСТРА ПО СУБЪЕКТУ РФ
Информацию об особенностях осуществления процесса определения кадастровой стоимости по земельным участкам можно получить, обратившись в территориальное отделение Росреестра по соответствующему субъекту Российской Федерации.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 08.09.2010 N Д06-3039.
Методология проведения кадастровой оценки предполагает определение кадастровой стоимости земельных участков с применением методов массовой и индивидуальной оценки. С учетом масштабов работ, предусмотренных в рамках проведения кадастровой оценки земельных участков в России, методы массовой оценки являются наименее затратным способом определения кадастровой стоимости. Следует отметить, что при применении массовых методов оценки не учитываются специфические характеристики объекта оценки. По мнению Департамента, возникающие различия в величинах кадастровой и рыночной стоимостей могут быть обусловлены невозможностью учета указанных характеристик.
Отмечаем, что для обеспечения более четкой связи кадастровой стоимости земельных участков с их рыночной стоимостью Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 N 478 ''О внесении изменений в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель'' отменен нижний предел периодичности проведения работ по государственной кадастровой оценке. Указанное изменение позволит проводить кадастровую оценку по мере изменения рыночной конъюнктуры, влекущей за собой изменение рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Статьей 1 Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ ''О внесении изменений в Федеральный закон ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' и отдельные законодательные акты Российской Федерации'' установлено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Указанное определение универсально и может быть применимо как к земельным участкам, так и к другим объектам недвижимости. В силу этого законодательное закрепление понятия ''кадастровая стоимость земельного участка'', по мнению Департамента, нецелесообразно.
Необходимость утверждения среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков по муниципальному району (городскому округу), средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе видов разрешенного использования обусловлена подходом к оценке земельных участков, претерпевших изменение учетных характеристик. Кадастровая стоимость таких земельных участков определяется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания).
Необходимость установления кадастровой стоимости земельных участков продиктована земельным и налоговым законодательством. Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными федеральными законами. В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Отмечаем, что результаты работ по государственной кадастровой оценке земель должны позволить однозначно определить налоговую базу по указанному налогу.
Таким образом, результатом работ по кадастровой оценке земельных участков является кадастровая стоимость земельного участка, используемая в том числе в целях взимания платы за пользование земельным участком. Результаты утверждения среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков по муниципальному району (городскому округу), средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе видов разрешенного использования используются для целей определения кадастровой стоимости земельных участков, претерпевших изменение учетных характеристик.
В соответствии с п. 13 Административного регламента по исполнению государственной функции ''Организация проведения государственной кадастровой оценки земель'', утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 N 215, территориальные управления Росреестра наделены полномочиями по разъяснению результатов государственной кадастровой оценки земель. Разъяснение осуществляется как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки земельного участка. При этом указываются порядок определения и конкретные значения факторов стоимости, приводятся расчеты с использованием модели кадастровой стоимости земельного участка.
Относительно разделения групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов, предусмотренных п. 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания).
В настоящее время Минэкономразвития России ведется работа по совершенствованию Методических указаний . Среди основных задач в рамках указанной работы определен пересмотр п. 1.2 Методических указаний, устанавливающего шестнадцать групп видов разрешенного использования земельных участков для целей проведения государственной кадастровой оценки. Существующее разделение в результате проведения кадастровой оценки приводит к существенному искажению кадастровой стоимости земельных участков.
Так, например, предполагается разделение п. 1.2.2 Методических указаний, которым предусмотрено выделение группы видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов жилой застройки различной этажности. В результате разделения указанной группы предполагается выделение группы видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, и группы видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной жилой застройки.
Кроме того, предполагается разделение п. 1.2.7 Методических указаний, которым предусмотрено объединение в одну группу видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения зданий коммерческого и социального назначения, с выделением группы видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового, коммерческого и финансового назначения, и группы видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий и объектов социального назначения.
Исключение слов ''административные здания'' из наименования группы вида разрешенного использования, предусмотренной п. 1.2.9 Методических указаний, по мнению Департамента, является нецелесообразным, поскольку такое изменение приведет к установлению для земельных участков, на которых расположены административные здания, входящие в состав производственных объектов, удельных показателей кадастровой стоимости, аналогичных кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ ''О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан'' предусмотрена возможность возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем на территории дачных земельных участков, исходя из чего такие земельные участки в случае реализации указанного предложения могут быть отнесены как к группе видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, так и к группе видов разрешенного использования, объединяющей земельные участки, предназначенные для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества.
Таким образом, может возникнуть ряд противоречий при отнесении указанных земельных участков к той или иной группе, что, в свою очередь, может привести к оспариванию результатов кадастровой оценки.
