Сервитут представляет собой вещное право, право ограниченного пользования чужим земельным участком.
В соответствии с п. 1 статьи 274 Гражданского кодекса (ГК) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
ПРАВОВЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
В некоторых случаях сервитутами могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (статья 277 ГК).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП.
В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (п. 1 статьи 276 ГК).
Собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка.
КЛАССИФИКАЦИЯ СЕРВИТУТОВ
1. Личные – вещные
Традиционно выделялись личные и вещные сервитуты.
Личные сервитуты устанавливались в интересах конкретного лица и подразделялись на:
usufructus - право пожизненного пользования чужой непотребляемой вещью с правом извлекать из нее плоды, не повреждая при том и не изменяя саму вещь;
usus - пользователю вещи из плодов предоставлялось столько, сколько необходимо для удовлетворения собственных потребностей;
habitation - право проживать в чужом доме или его части;
operae animalium - право пользования чужими животными.
В действующем законодательстве РФ термин «личный сервитут» не применяется.
Вещные сервитуты устанавливались в интересах неопределенного круга лиц (например, сервитут прогона скота по чужому участку).
2. Публичные – частные
Согласно п. 2 статьи 23 Земельного кодекса (ЗК) публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
прохода или проезда через земельный участок;
использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
проведения дренажных работ на земельном участке;
забора воды и водопоя;
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
свободного доступа к прибрежной полосе.
Кроме того, согласно п. 3. статьи 98 ЗК на основе сервитутов может осуществляться использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом власти, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать установившего сервитут органа власти соразмерную плату.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 статьи 23 ЗК). Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.
3. Срочный – постоянный
Согласно п. 4 статьи 23 ЗК сервитут может быть срочным или постоянным. При этом срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
Кроме того, существует следующая классификация сервитутов:
право прохода или проезда через земельный участок (такие сервитуты устанавливаются в целях безвозмездного и беспрепятственного обслуживания объектов инженерной инфраструктуры);
право размещения и обслуживания объектов на земельном участке, в том числе под его поверхностью (межевые и геодезические знаки, опоры электросети и т.д.);
право проведения на земельном участке определенных видов работ (изыскательские работы, исследовательские работы и т.д.).
