НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА НА ЖИЛЬЕ

Налогоплательщик, покупающий или продающий квартиру или долю в ней, имеет право на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ в порядке, установленном статьей 220 Налогового кодекса (НК).
Однако положения указанной статьи сформулированы таким образом, что не всякий налогоплательщик может получить имущественный вычет.
Особенно это касается того, в отношении чего может указанный вычет применяться: в отношении квартиры, доли в ней или отдельной комнаты.
Немалый интерес вызывает также вопрос, каким образом будет предоставлен имущественный вычет от продажи квартиры, которая была приобретена по частям.
Об этом подробнее в данной статье.

Сначала рассмотрим случай приобретения налогоплательщиком комнаты в коммунальной квартире и возможности (или невозможности) получения имущественного вычета.

НК как-то не однозначен в этом вопросе. Так, согласно пп. 2 статьи 220 НК налогоплательщик, построивший или купивший жилье, может получить имущественный вычет, если это жилье есть дом, квартира или доля в них. Имущественный вычет от продажи жилого имущества может быть получен в отношении более широкого перечня имущества: жилого дома, квартиры, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садового домика или земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Из вышеизложенного следует, что налогоплательщик не имеет право на получение имущественного вычета в отношении комнаты в коммунальной квартире – данное имущество не содержится в вышеизложенном перечне имущества, на приобретение которого вычет может быть предоставлен.
На этом также настаивают и налоговые органы, обосновывая свои доводы следующим.
Комната согласно ч. 4 статьи 16 Жилищного кодекса – это часть жилого дома или квартиры. Если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности указана комната, то имущественный налоговый вычет предоставлен быть не может, так как это противоречит действующему законодательству. Если же в свидетельстве указана доля в квартире, то вычет будет получен.

Однако как-то не справедливо получается: налогоплательщику, продающему комнату, имущественный вычет может быть предоставлен, а налогоплательщику, покупающему комнату, - нет.
В судебной практике известны случаи, когда налогоплательщик, недовольный тем, что не может получить право на имущественный вычет при покупке комнаты (в то время, как при продаже комнаты вычет получен быть может) обратился в суд. В итоге суд постановил, что все налогоплательщики имею равные права вне зависимости от того, приобретается или продается имущество.
Кроме того, было признано также, что комната в квартире является долей в этой квартире.
Законодательно этот вопрос еще не урегулирован, но хочется верить, что в скором времени все недоработки будут устранены.

Теперь рассмотрим вопрос, каким образом предоставляется имущественный налоговый вычет по НДФЛ от продажи квартиры, если она была приобретена налогоплательщиком по частям.

Как следует из пп. 1 п. 1 статьи 220 НК налогоплательщик, реализующий жилье (в том числе и квартиру) имеет право на получение имущественного вычета в сумме не более 1 млн. руб., если это имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет. Если имущество находилось в собственности более трех лет, имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже.

Поскольку в рассматриваемом случае налогоплательщик приобретал квартиру по частям, следовательно, он владел долями квартиры разные периоды времени. Допустим, что часть квартиры он приобрел более трех ле назад, а другую часть - менее трех лет назад.
Тогда и имущественный вычет будет предоставляться в отношении разных долей квартиры по-разному: для той доли, которой налогоплательщик владел менее трех лет, - в сумме, не превышающей 1 млн. руб.; для доли, которой владел более трех лет, - в сумме, полученной от продажи.

При этом чтобы определить размер имущественного вычета, необходимо сделать следующее.
Сумму, которую налогоплательщик получил от продажи квартиры, необходимо разделить на две части. Одна часть будет пропорциональна той доле, которую налогоплательщик приобрел более трех лет назад, другая – оставшаяся часть суммы, полученной от продажи, соответствует той доле квартиры, которая была приобретена менее трех лет назад.

Таким образом, вычет по той части квартиры, которая была приобретена более трех лет назад, будет предоставлен в сумме доли от продажи, рассчитанной пропорционально доли приобретения этой части квартиры; вычет по другой части – оставшаяся сумма от продажи квартиры, но не более 1 млн. руб.

Не следует также забывать, что право на предоставление имущественного вычета по частям предоставляется только при наличии документов, свидетельствующих о том, что квартира действительно была приобретена долями. Такими документами могут быть признаны, например, копии договоров купли-продажи долей. Их можно получить в государственных органах, регистрирующих сделки.