Товарищество собственников жилья (ТСЖ) согласно п. 1 статьи 135 Жилищного кодекса (ЖК) признается некоммерческая организация (НКО). НКО, в свою очередь, является юридическими лицом (п. 1 статьи 50 Гражданского кодекса (ГК)). Отсюда – ТСЖ тоже является юридическим лицом.
Согласно п. 1 статьи 49 ГК юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. Учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями (п. 1 статьи 52 ГК).
Применительно к ТСЖ четко определено, что оно действует на основании устава, который принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 статьи 135 ЖК). Рассмотрим типовой устав ТСЖ. Разделы устава могут меняться или дополняться новыми.
Учредительные документы юридического лица - НКО
В учредительных документах юридического лица в соответствии с п. 2 статьи 52 ГК должны определяться:
наименование юридического лица;
место его нахождения;
порядок управления деятельностью юридического лица;
другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида.
В учредительных документах НКО должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица. Предмет и определенные цели деятельности коммерческой организации могут быть предусмотрены учредительными документами и в случаях, когда по закону это не является обязательным.
НКО - это организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками (п. 1 статьи 2 Федерального закона от 12 января 1996 г. №7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (Закон)).
Согласно п. 3 статьи 14 Закона в учредительных документах НКО должны определяться:
наименование НКО, содержащее указание на характер ее деятельности и организационно-правовую форму;
место нахождения НКО;
порядок управления деятельностью;
предмет и цели деятельности;
сведения о филиалах и представительствах;
права и обязанности членов;
условия и порядок приема в члены НКО и выхода из нее;
источники формирования имущества НКО;
порядок внесения изменений в учредительные документы НКО;
порядок использования имущества в случае ликвидации НКО и др.
Типовой устав ТСЖ
Раздел I
Первый раздел устава должен содержать указание на то, что ТСЖ создается на основании положений ГК, ЖК и других нормативных актов, регулирующих правила управления многоквартирным домом.
Кроме того, в этом разделе должны быть отражены наименование ТСЖ и его местонахождение.
Здесь следует указать также, что:
товарищество является НКО;
товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать с собственным наименованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты юридического лица.
Можно указать, что ТСЖ может обладать обособленным имуществом и отвечать по своим обязательствам этим имуществом, от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и обязанности и выступать истцом и ответчиком в суде.
Можно сказать и о том, что ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, оно не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества не несут ответственности по обязательствам товарищества.
Раздел II
Во втором разделе устава описаны цели деятельности ТСЖ, например, такие, как:
реализация собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом;
управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
представление общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами;
обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния и содержания общего имущества;
обеспечение коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений;
исполнение роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений;
защита прав и интересов членов товарищества.
Раздел III
Раздел посвящен установлению правового статуса ТСЖ.
Здесь необходимо указать права и обязанности ТСЖ, предусмотренные статьями 137 - 138 ЖК.
Раздел IV
Четвертый раздел посвящается порядку образования и использования средств и фондов товарищества, а также участию его членов в финансировании расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Вообще средства ТСЖ состоят из:
вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов ТСЖ (следует установить размер вступительного взноса и членских взносов);
доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ, направленных на осуществление его целей и задач (доходы используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды, расходуемые на уставные цели (п. 3 статьи 152 ЖК);
субсидий на обеспечение содержания, текущего и капитального ремонта жилищного фонда, на отдельные виды коммунальных услуг, компенсаций за предоставление льгот по оплате коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также иных предусмотренных дотаций;
платежей нанимателей, арендаторов и собственников жилых и/или нежилых помещений за содержание и ремонт общего имущества и предоставляемые коммунальные услуги.
Кроме того, в разделе следует разъяснить сам механизм сбора обязательных платежей с членов ТСЖ. Необходимо указать, что:
члены ТСЖ оплачивают содержание и ремонт мест общего пользования, налог на недвижимое имущество пропорционально размеру этого имущества, находящегося в их долевой собственности, если на общем собрании не принято иное решение;
начисления и сборы с членов ТСЖ на любые дополнительные расходы могут производиться при условии утверждения их общим собранием;
регулярные платежи, взносы и сборы производятся не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Если не предусмотрено иное, специальные сборы должны выплачиваться вместе с регулярными платежами членов товарищества.
Раздел V
В разделе следует перечислить те виды хозяйственной деятельности, которой будет заниматься ТСЖ.
Такой деятельностью, в частности, может быть:
управление обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества;
строительство объектов общего имущества;
предоставление жилищных и коммунальных услуг;
эксплуатация, содержание и ремонт общего имущества;
сдача в аренду части общего имущества;
сдача внаем части общего имущества.
Раздел VI
Шестой раздел устава ТСЖ посвящается членству в товариществе.
Во-первых, следует перечислить субъектов ТСЖ – согласно п. 1 статьи 143 ЖК членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме, которыми могут быть физические и юридические лица, а также помещения могут являться государственной или муниципальной собственностью.
Основанием для вступления в ТСЖ является заявление собственника. Членство в товариществе возникает у всех собственников, выразивших в письменном виде свое волеизъявление об этом, с момента государственной регистрации товарищества в установленном порядке.
Необходимо перечислить права и обязанности членов ТСЖ, которые заимствуются из статьи 30 ЖК и из положений ГК.
Следует указать, что член ТСЖ, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности либо препятствующий своими действиями достижению целей товарищества, может быть привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности.
Раздел VII
Раздел посвящен органам управления ТСЖ, то есть общему собранию членов товарищества и правлению товарищества. Необходимо перечислить, что относится к компетенции данных органов (статья 145 ЖК).
Раздел VIII
В разделе следует разъяснить порядок ликвидации ТСЖ (статья 141 ЖК), а также сказать о возможности и порядке объединения ТСЖ (статья 142 ЖК).
