Довольно часто после приобретения земельного участка для строительства может потребоваться изменение его целевого назначения. В данном случае производится перевод земель из одной категории в другую.
Однако частные собственники на землю правом перевода земель из одной категории в другую не обладают.
В соответствии со статьей 8 Земельного кодекса (ЗК) отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:
земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
земель, находящихся в частной собственности – в отношении земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ; в отношении земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется ЗК, а также Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (Закон).
Ходатайство
Перевод земель осуществляется на основании ходатайства, поданного заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
Заинтересованным лицом является любое лицо - гражданин, организация, представитель органов власти, которое может обосновать необходимость перевода и подтвердить свои права на землю.
Уполномоченными на рассмотрение ходатайства органами являются те исполнительные органы, в чьем ведении находится тот или иной участок.
В ходатайстве указывается:
кадастровый номер земельного участка;
категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
права на земельный участок.
К ходатайству также необходимо приложить:
выписку из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.
Если лицо, обратившееся с ходатайством, не является собственником, землепользователем, землевладельцем либо доверенным лицом с приложенной заверенной в установленном порядке копией доверенности, то такое ходатайство рассмотрению не подлежит.
При этом срок возврата ходатайства согласно статье 3 Закона равен 30 дням со дня его направления. Поскольку не оговорено иное, в указанный срок включаются календарные, а не рабочие дни.
Основания отказа в переводе
Статья 4 Закона закрепляет основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается, во-первых, в случае установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод.
Например, согласно п. 2 статьи 7 Закона запрещается перевод в другую категорию земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Статья 10 Закона также ограничивает возможности перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию. Перевод таких земель возможен только в единственном случае: если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.
Во-вторых, перевод земельных участков из одной категории в другую невозможен в случае наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами.
Положительное же заключение, подготовленное экспертной комиссией, должно содержать выводы:
о соответствии намечаемой деятельности экологическим требованиям, установленным законодательством РФ в области охраны окружающей природной среды;
о допустимости намечаемого воздействия на окружающую природную среду;
о возможности реализации объекта экспертизы.
Отрицательное заключение, подготовленное экспертной комиссией, может содержать выводы двух видов:
о необходимости доработки представленных материалов по замечаниям и предложениям, изложенным в заключении, подготовленном экспертной комиссией;
о недопустимости реализации объекта экспертизы ввиду необеспеченности соблюдения требований экологической безопасности намечаемой деятельности.
В-третьих, перевод земель, земельных участков в другую категорию не допускается в случае установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.
Принятие акта о переводе
Если акт о переводе земли в другую категорию принят, то органы, принявшие соответствующий акт, обязаны направить его заинтересованному лицу в течение 14 дней с момента его принятия.
Акт должен содержать:
основания изменения категории земель;
границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;
категория земель, перевод из которой осуществляется;
категория земель, перевод в которую осуществляется.
Действие акта о переводе является бессрочным и никакими нормативно-правовыми актами какого-либо уровня не может быть изменено.
Изменение категории земель или земельных участков в составе таких земель считается состоявшимся с момента внесения данных о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.
