В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе и земельные участки. Наряду с ГК, особенности купли-продажи земельных участков устанавливает и Земельный кодекс (ЗК).
Согласно п. 1 статьи 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственный земельный кадастр согласно статье 70 ЗК представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка (п. 2 статьи 37 ЗК):
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
В соответствии со статье 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
К договору купли-продажи земельных участков (купчей) должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В свою очередь, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:
об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
о разрешении на застройку данного земельного участка;
об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами,
вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В соответствии со статьей 7 ЗК каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных законом категорий земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.
Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка (№ 1-16/770 от 2 июня 1993 г.).
Договор состоит из следующих разделов:
Предмет договора
Плата по договору
Обременения земельного участка
Обязательства сторон
Заключительные положения
Границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также имеющиеся ограничения пользования указываются на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка.
Договор вступает в силу с момента регистрации районным(городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.
Договор составляется в 2 экземплярах, первый из которых передается покупателю, а второй - продавцу.
В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:
план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);
сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора);
условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагаются в случае продажи земельного участка по конкурсу);
требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);
доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным продавцом);
доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным покупателем).
Договор подписывается сторонами, нотариально удостоверяется, регистрируется Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
