ПОРЯДОК УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ОБЕСПЕЧЕННЫХ ЗАЛОГОМ ИМУЩЕСТВА ЗАСТРОЙЩИКА-ДОЛЖНИКА

Требования к должнику обеспечены залогом его имущества (залог объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок), следовательно, удовлетворение требований будет осуществляться в порядке, предусмотренном ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, а именно: из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в целях погашения требований кредиторов первой и второй очереди, в частности лиц, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, и работников должника, в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований, а также в целях погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 30.05.2011 N Д06-2749.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ ''О несостоятельности (банкротстве)'' (далее - Закон о несостоятельности) кредиторами являются лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.

Таким образом, для участия в деле о банкротстве кредитор должен обладать по отношению к должнику требованием по денежному обязательству.

В связи с этим заявителю как кредитору, предъявляющему должнику требования о передаче жилого помещения, то есть кредитору с неденежными требованиями, необходимо преобразовать их, предъявив должнику требование о взыскании убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, и вступить в дело о несостоятельности (банкротстве) в качестве кредитора должника.

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Закон о долевом строительстве) застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с Законом о долевом строительстве у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, и регистрации подлежит право собственности на это помещение.

Таким образом, на объект незавершенного строительства в соответствии с законодательством подлежит регистрации право собственности застройщика.

По вопросу удовлетворения требований участников строительства, обеспеченных залогом имущества должника, сообщаем следующее.

В соответствии со ст. 131 Закона о несостоятельности все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Заложенное имущество также подлежит включению в конкурсную массу, при этом требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 138 Закона о несостоятельности.

По вопросу обращения с жалобами на нарушения в деле о банкротстве ООО и решение Арбитражного суда Республики Ингушетия специалисты Минэкономразвития отмечают, что в соответствии со ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным АПК РФ. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

В случае признания судом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства указанная доля подлежит исключению из конкурсной массы.

Кроме того, в настоящее время Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации готовится к рассмотрению во втором чтении проект федерального закона N 334201-5 ''О внесении изменения в Федеральный закон ''О несостоятельности (банкротстве)'' (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан), внесенный депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.

Указанным законопроектом предлагается обеспечить защиту интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства (далее - граждане, участники строительства), независимо от способа такого привлечения, а также обеспечить равный уровень защиты интересов граждан, участников строительства независимо от характера их требований (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).

Кроме того, с целью обеспечения интересов граждан, участников строительства, предлагается предусмотреть приоритетное погашение их требований по отношению к иным требованиям кредиторов третьей очереди.

Также законопроектом предусматривается привлечение к участию в деле о банкротстве застройщика исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства.

Положения законопроекта, предусматривающие особенности банкротства застройщиков, будут применяться арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до вступления его в силу, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.