Если объекты, недвижимости, в частности автомобильные дороги, в установленном порядке построены и введены в эксплуатацию как объекты недвижимости - сооружения, в отношении таких объектов может быть осуществлен государственный кадастровый учет.
Об этом Письмо Минэкономразвития России от 20.11.2013 N Д23и-5532.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130 , 131 , 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Для целей государственной регистрации прав недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, являются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы ( ст. 1 Закона о регистрации).
При этом не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Закон о кадастре), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом ( п. 1.2 Закона о регистрации).
Согласно ч. 1 , 3 ст. 1 Закона о кадастре кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.
В соответствии с Законом о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
С учетом изложенного кадастровый учет иных объектов в соответствии с требованиями Закона о кадастре не предусмотрен.
Пункт 1 ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ ''Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации'' устанавливает, что автомобильная дорога - это объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
Пунктом 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ ''Технический регламент о безопасности зданий и сооружений'' установлено, что сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
При этом в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Законом о кадастре.
Также специалисты Минэкономразвития сообщают, что в силу ст. 7 Закона о кадастре государственный кадастр недвижимости не содержит такой характеристики, как состав объекта недвижимости.
Частью 1 ст. 22 Закона о кадастре установлено, что основанием для постановки на кадастровый учет сооружения являются в том числе заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, технический план сооружения или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Согласно ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сведения о сооружении, за исключением сведений о местоположении такого сооружения на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого сооружения в эксплуатацию, проектной документации такого сооружения или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта такого сооружения. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
Требования к подготовке технического плана сооружения утверждены Приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 N 693.
Рекомендации по некоторым вопросам, связанным с подготовкой документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных), расположенных на территории двух и более кадастровых округов, содержатся в Письме Минэкономразвития России от 29.05.2013 N 10571-ПК/Д23и, размещенном на официальном сайте Минэкономразвития России в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: www.economy.gov.ru.
Состав документов, необходимых для осуществления кадастрового учета, и порядок их представления в орган кадастрового учета установлены ст. ст. 16 , 20 , 21 , 22 Закона о кадастре.
Исходя из положений п. 9 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре для целей осуществления государственного кадастрового учета части земельного участка заявителем вместе с заявлением о государственном кадастровом учете представляется межевой план.
Форма межевого плана и Требования к его подготовке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее - Требования).
В соответствии с п. 61 Требований графа ''Характеристика части'' разделов текстовой части межевого плана заполняется на основании:
сведений государственного кадастра недвижимости - в отношении существующих частей земельных участков, которые сохраняются в прежних либо уточняемых границах на образуемых, измененных или уточняемых земельных участках;
актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоров, вступивших в законную силу судебных актов - в отношении образуемых частей земельных участков.
В данном случае копии таких документов включаются в состав приложения к межевому плану.
Пунктами 62 и 63 Требований предусмотрено заполнение графы ''Характеристика части'' в случаях:
если образование части земельного участка связано с наличием на земельном участке объектов недвижимости;
если исходный (измененный) земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности или земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо смежный земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ к землям (земельным участкам) общего пользования, находится в государственной или муниципальной собственности.
В то же время в Требованиях отсутствуют положения о заполнении реквизитов графы ''Характеристика части'' разд. 5 ''Общие сведения о частях образуемых земельных участков'' формы межевого плана при образовании части земельного участка с целью передачи образованной части в аренду.
По мнению Департамента недвижимости, в случае образования части земельного участка с целью передачи ее в аренду графа ''Характеристика части'' разделов текстовой части межевого плана заполняется на основании документа, подтверждающего устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав (например, документа, содержащего в себе признаки предварительного договора, предусмотренного ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), копия которого включается в состав приложения к межевому плану.
При отсутствии такого документа в графе ''Характеристика части'' разделов текстовой части межевого плана может указываться цель образования части, например: ''Часть земельного участка образована в целях передачи в аренду''.
По мнению Департамента недвижимости, отсутствие в указанном случае в приложении к межевому плану документов, являющихся основанием для заполнения графы ''Характеристика части'' разделов текстовой части межевого плана , не может являться причиной отказа или приостановления осуществления государственного кадастрового учета.
При этом обращаем внимание, что согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с ч. 11 ст. 25 Закона о кадастре внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при государственном кадастровом учете части объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении пяти лет со дня завершения государственного кадастрового учета этой части объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
