ПОРЯДОК ПРИЗНАНИЯ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ИЗОЛИРОВАННЫМИ ИЛИ ОБОСОБЛЕННЫМИ ОТ ДРУГИХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЗДАНИИ ИЛИ СООРУЖЕНИИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИХ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

Для государственного кадастрового учета помещения в качестве жилого такое помещение должно отвечать критериям изолированности, для государственного кадастрового учета помещения в качестве нежилого такое помещение должно удовлетворять критерию обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.

Об этом Письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 N Д23и-501.

Согласно ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Помещение, в соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ ''Технический регламент о безопасности зданий и сооружений'' (далее - Закон N 384-ФЗ), - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Строительная конструкция, согласно п. 14 ч. 2 ст. 2 Закона N 384-ФЗ, - это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

При этом в законодательстве отсутствуют определения понятий ''изолированность'' и ''обособленность'' помещения. Вместе с тем исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается:

обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;

изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Жилым помещением согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой согласно ч. 4 ст. 16 Жилищного кодекса признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты ( ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса).

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 62 Жилищного кодекса не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Одновременно ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса установлено, что раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Согласно Приказу Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 ''Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации'' коридор как часть помещения, являющаяся средством сообщения с прочими комнатами в помещении, независимо от ширины и освещенности должен учитываться как нежилое помещение.

Согласно ч. 1 ст. 40 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 Жилищного кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если на государственный кадастровый учет представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение ''жилое'', и данное помещение обособлено, но не изолировано, то, по мнению Департамента недвижимости, в данном случае органом кадастрового учета должно приниматься решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 7 ст. 27 Закона о кадастре. Если в орган кадастрового учета представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение ''нежилое'', и данное помещение обособлено строительными конструкциями, но не изолировано, то, по мнению Департамента недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения, предусмотренные ч. 7 ст. 27 Закона о кадастре, отсутствуют.