В информационном письме N 3 ГУ Росрегистрации по МО N РС-Исх2032 и Управления Роснедвижимости по МО N 6666-13 от 01.09.2006 (ред. от 01.08.2007) сообщается порядок оформления прав граждан на земельные участки.
Земельные участки, кадастровый учет которых проводился до введения в действие Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и сведения о которых содержатся в имеющих юридическую силу документах, хранящихся в территориальных отделах Управления Роснедвижимости, относятся к ранее учтенным в ГЗК. В частности, к ранее учтенным относятся те земельные участки, сведения о которых (независимо от полноты и точности, а также наличия или отсутствия кадастрового номера) имеются в следующих документах:
оформленных в установленном порядке документах, удостоверяющих права на землю (государственные акты, свидетельства, зарегистрированные договоры, предметом которых выступают земельные участки, и т.п.);документах, содержащих решения о предоставлении земельного участка (постановления, распоряжения, решения органов власти и т.п.); поземельных книгах, журналах учета кадастровых номеров, списках плательщиков земельного налога и арендной платы; материалах инвентаризации земель, утвержденных в соответствии с Временным руководством по инвентаризации земель населенных пунктов, утвержденным Госкомземом 17.05.1993; книгах выдачи свидетельств на землю, ведение которых осуществлялось в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденным Роскомземом 20.05.1992 (пункт 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", пункты 2.1-2.3 Указаний для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001).
Для уточнения сведений ГЗК в случае противоречивости, недостаточности или отсутствия сведений, позволяющих однозначно определить земельный участок (положение его границ на местности) в качестве имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, заинтересованные правообладатели земельных участков (или уполномоченные ими лица) могут выполнять работы по межеванию, что определено ст. 16, 17 Федерального закона "О землеустройстве".
При отказе правообладателя от уточнения сведений ГЗК кадастровый план земельного участка изготавливается на основании имеющихся документов. В этом случае:
- в строке 16 кадастрового плана делаются соответствующие записи, например: "Сведений ГЗК недостаточно для определения земельного участка в качестве имущества, подлежащего передаче"; "Площадь земельного участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании"; "Имеющиеся в ГЗК сведения не позволяют определенно установить земельный участок в качестве объекта аренды" (пункт 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001, письмо Росземкадастра от 15.08.2002 N ВК/392 "О предоставлении сведений государственного земельного кадастра");
- правообладателю такого земельного участка или уполномоченному им лицу одновременно с кадастровым планом выдается справка о составе документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, для уточнения указанных сведений (далее - справка), а также разъясняется, что сведений, указанных в кадастровом плане, для регистрации прав недостаточно и что кадастровый план, предназначенный для целей регистрации прав, должен включать разделы В.1-В.2, а также разделы В.3, В.4 при наличии соответствующих сведений в ГЗК. Последующее уточнение указанных сведений осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" для проведения кадастрового учета, при подаче правообладателем такого земельного участка или уполномоченным им лицом в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, заявки и перечисленных в справке документов (пункт 4 статьи 5 Закона).
Для проведения кадастрового учета текущих изменений в связи с выполненным межеванием ранее учтенного земельного участка в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, представляются:
- заявка о кадастровом учете текущих изменений, оформленная в соответствии с приказом Росземкадастра от 13.06.2001 N П/115 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" (зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001, регистрационный N 2757);
- документы, подтверждающие полномочия лица действовать в качестве правообладателя земельного участка (или подтверждающие полномочия лица, действующего от имени правообладателя земельного участка);
- документы о межевании, оформленные в соответствии с приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет" (зарегистрирован в Минюсте России 13.11.2002, регистрационный N 3911).
При проверке в рамках компетенции органа, осуществляющего ведение государственного земельного кадастра, перечисленных документов, представленных для кадастрового учета текущих изменений, необходимо принимать во внимание норму Закона, согласно которой, если для проведения кадастрового учета представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о межевании, кадастровый учет проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании (пункт 2 статьи 5 Закона).
При этом в кадастровом учете текущих изменений должно быть отказано, если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на предельные минимальные размеры земельных участков (подпункт "б" пункта 3 статьи 5 Закона).
Законодательством Российской Федерации, в частности, предусмотрено установление минимальных размеров земельных участков в качестве норм предоставления земель (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации, Закон Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области", нормативные правовые акты органов местного самоуправления о предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства) либо как требования к параметрам земельного участка, выступающего объектом градостроительной деятельности, в соответствии с градостроительным регламентом (часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь ранее учтенного земельного участка меньше указанной в правоустанавливающем документе, внесение в ГЗК уточненных сведений о площади и границах такого земельного участка осуществляется на основании заявки и документов о межевании независимо от предельных минимальных размеров земельных участков (пункт 6.1 статьи 19, пункт 3 статьи 20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", письмо Роснедвижимости от 13.02.2007 N ВК/0300 "Об уточнении площади и границ земельного участка").
В результате кадастрового учета текущих изменений заявителю выдается удостоверенный кадастровый план, который в объеме, необходимом для регистрации прав, должен включать:
- раздел В.1 "Общие сведения", в строке 11 которого указывается площадь земельного участка, полученная в результате межевания, а в особые отметки (строка 16) вносится уточняемая площадь по правоустанавливающему или правоудостоверяющему документу на землю. При этом в особых отметках приводятся наименование и реквизиты, позволяющие идентифицировать правоустанавливающий или правоудостоверяющий документы на земельный участок, содержащие уточняемую площадь;
- раздел В.2 "План (чертеж, схема) границ земельного участка";
- раздел В.3 "Сведения о частях и обременениях земельного участка" и раздел В.4 "План (чертеж, схема) границ части земельного участка" - при наличии соответствующих сведений в ГЗК (пункты 3.1, 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001). Раздел В.4 оформляется в случае, если графические сведения о частях земельного участка не отражены в разделе В.2. При этом учитываются положения совместного информационного письма Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области N 1 "О государственной регистрации прав на земельные участки, сформированные и описанные в государственном земельном кадастре в качестве единого землепользования".
Регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 25.2 Закона о регистрации.
Регистрация права собственности на земельный участок для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, полученный в порядке наследования и предоставленный наследодателю до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, право на который не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации (письмо Росрегистрации от 17.10.2006 N 9-3406 "О государственной регистрации права собственности на земельный участок, полученный в порядке наследования").
Для государственной регистрации прав граждан на земельные участки представляются следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
- документы, удостоверяющие личность заявителя или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;
- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок;
- в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации прав на земельные участки может быть представлен один из указанных документов;
- акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент издания. Акт о предоставлении земельного участка представляется на государственную регистрацию в двух экземплярах - копиях.
При этом архивные копии актов о предоставлении земельных участков должны быть заверены подписью заведующего архивом и гербовой печатью организации (п. 10.2.13 Основных правил работы ведомственных архивов, утвержденных приказом Главархива СССР от 05.09.1985 N 263), а иные копии подписью руководителя или уполномоченного на то лица и печатью организации. На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации (Указ Президиума Верховного Совета СССР от 04.08.1983 N 9779-Х "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан");
- акт (свидетельство) о праве на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания. Акты (свидетельства) о праве на землю представляются на государственную регистрацию в двух экземплярах - подлиннике и копии;
- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). Выписка из похозяйственной книги представляется на государственную регистрацию в двух экземплярах - подлиннике и копии. Форма выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок утверждена приказом Росрегистрации от 29.08.2006 N 146 "Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок" (зарегистрирован в Минюсте России 30.08.2006, регистрационный номер 8183);
- иные документы, устанавливающие и удостоверяющие право такого гражданина на данный земельный участок, представляются на государственную регистрацию в двух экземплярах, один из которых подлинник.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению ГЗК, и оформленный с учетом Правил оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001. Кадастровый план земельного участка представляется на государственную регистрацию в двух экземплярах - подлиннике и копии.
Регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в документе о праве на земельный участок, не соответствуют данным кадастрового плана такого участка (пункт 4 статьи 25.2 Закона о регистрации).
В этом случае при регистрации права на земельный участок, площадь которого уточнена в результате межевания, графа "Площадь" подраздела I-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть заполнена на основании сведений, указанных в строке 11 "Площадь" кадастрового плана, а не на основании данных о площади земельного участка, указанных в документе о праве на землю (пункт 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).
В соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 Закона о регистрации в регистрации прав должно быть отказано в случае, если земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность (например, земельный участок изъят из оборота, земельный участок ограничен в обороте при том, что федеральным законом не разрешено предоставление таких земельных участков в частную собственность, федеральным законом установлен запрет на приватизацию земельных участков, статьи 27, 28 Земельного кодекса Российской Федерации и т.д.).
В случае если в представленных для проведения кадастрового учета или кадастрового учета текущих изменений документах о межевании сведения о границах земельного участка определены с инструктивной точностью и не совпадают со сведениями о границах поставленного на кадастровый учет смежного земельного участка, определенных с более низкой точностью, то сведения о местоположении таких границ уточняются на основании сведений о границах, содержащихся в представленных документах о межевании, при соблюдении иных положений Федерального закона "О государственном земельном кадастре".
Отсутствие нормативных правовых актов, устанавливающих предельные минимальные размеры земельных участков (например, градостроительного регламента, содержащего требование к минимальным размерам земельных участков, предназначенных для индивидуального гаражного строительства), само по себе не исключает применение предусмотренных Законом особенностей кадастрового учета и регистрации прав граждан на земельные участки при соблюдении иных определенных Законом условий.
Если площадь земельного участка, определенная в результате межевания, меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, для государственной регистрации прав заинтересованным лицом может быть дополнительно представлена копия акта согласования границ земельного участка, заверенная в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 г. N 9779-Х "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан" органом Роснедвижимости, утвердившим материалы межевания данного земельного участка.
