Если договор аренды заключен управляющей компанией от имени собственников нежилых помещений многоквартирного дома, в данном случае обязанности налогового агента по отношению к физическим лицам - собственникам нежилых помещений многоквартирного дома должен выполнять именно поименованный в договоре аренды арендатор.
Об этом Письмо ФНС РФ от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17651@.
Согласно ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Поскольку в данной ситуации доверителями являются физические лица - собственники квартир, которые на основании ст. 143 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не признаются налогоплательщиками НДС, при оказании этими лицами услуг по аренде нежилого помещения НДС не исчисляется.
При этом в случае если управляющая компания признается налогоплательщиком НДС, то на основании п. 1 ст. ст. 146 и 156 Кодекса данная управляющая компания обязана с суммы своего вознаграждения исчислять и уплачивать НДС в общеустановленном порядке.
По вопросу уплаты НДС ФНС России согласна с позицией, изложенной в письме УФНС России по Республике Карелия от 01.07.2011 N 06-11/06427@, согласно которой права и обязанности по договору аренды в отношении доли муниципальных квартир в многоквартирном доме возникают у органа местного самоуправления, а в отношении квартир, приобретенных юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, - у таких налогоплательщиков.
Указанные налогоплательщики исчисляют и уплачивают в бюджет соответствующую сумму НДС только с той части арендной платы, которая приходится на долю муниципальных квартир, а также квартир, приобретенных юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в собственность.
Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с п. 7.3 договора аренды доход в виде арендной платы получают собственники помещений путем аккумулирования данной платы на аналитическом счете дома. На основании протокола общего собрания собственников помещений данные денежные средства могут быть израсходованы на цели, определенные собственниками помещений дома.
В случае если указанные денежные средства, поступающие на счет арендодателя в виде арендной платы, связаны с оплатой подлежащих налогообложению товаров (работ, услуг), реализуемых управляющей компанией (за исключением работ (услуг), освобождаемых от налогообложения в соответствии с пп. 30 п. 3 ст. 149 Кодекса, а также средств, связанных с формированием резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренного п. 3 ст. 162 Кодекса), то данные денежные средства на основании п. 1 ст. 162 Кодекса включаются в налоговую базу и облагаются НДС в общеустановленном порядке.
В соответствии со ст. 346.26 Кодекса система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход может применяться, в частности, в отношении оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов.
Понятия стационарной торговой сети, имеющей торговые залы, стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, магазина, павильона, торгового места даны в ст. 346.27 Кодекса.
Поскольку такой вид деятельности, как сдача в аренду объектов стационарной торговой сети, имеющей торговые залы, не поименован в п. 2 ст. 346.26 Кодекса как вид деятельности, в отношении которого применяется система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, налогообложение результатов от занятия такой деятельностью осуществляется в общеустановленном порядке либо в порядке и на условиях, предусмотренных гл. 26.2 Кодекса.
На основании пп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 Кодекса доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации, признаются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу.
На основании ст. 248 ГК РФ доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Согласно п. п. 5.8 и 7.3 договора аренды арендная плата выплачивается арендатором в денежной форме и перечисляется по поручению собственников помещений на аналитический счет, доход в виде арендной платы получают собственники помещений путем аккумулирования платы на аналитическом счете.
В соответствии с п. 1 ст. 24 Кодекса налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.
По мнению ФНС России, если договор аренды заключен управляющей компанией от имени собственников нежилых помещений многоквартирного дома, в данном случае обязанности налогового агента по отношению к физическим лицам - собственникам нежилых помещений многоквартирного дома должен выполнять именно поименованный в договоре аренды арендатор.
