Застройщик утрачивает обязанность по уплате земельного налога в отношении части земельного участка, соответствующей доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения изменений в реестр в части уменьшения размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на долю собственника помещения в праве общей собственности на земельный участок.
Об этом Письмо Минфина РФ от 21.12.2011 N 03-03-06/1/837.
В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются.
Согласно ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в частности, в целях возмещения затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Таким образом, в случае возмещения затрат на приобретение земельного участка для застройки многоквартирного жилого дома из средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, указанные расходы не учитываются в целях налогообложения прибыли как расходы, произведенные в рамках целевого финансирования.
В части земельного налога
В соответствием с п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом ст. 388 НК РФ.
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на это помещение ( п. п. 1 и 2 ст. 37 ЖК РФ).
В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В связи с этим плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
Данная правовая позиция находит отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54.
Таким образом, если в соответствии с реестром собственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, является застройщик, то на основании положений ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога в отношении этого земельного участка будет признаваться застройщик.
Между тем в случае передачи помещений в многоквартирном доме в собственность дольщиков на основании договоров участия в долевом строительстве одновременно с переходом права собственности на эти помещения к дольщикам переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в том числе и на соответствующую часть земельного участка).
