Законопроектом, разработанным Минэкономразвития, предусмотрено предоставление права для субъектов малого и среднего предпринимательства, добросовестно арендующих помещения более двух лет по состоянию на 1 сентября 2011 г., подать в уведомительном порядке заявление о выкупе арендуемых помещений независимо от включения данных помещений в перечни имущества, установленные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 09.12.2011 N Д05-3597.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ ''О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации'' (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'', при этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Учитывая, что арендуемое помещение включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, основания для предоставления преимущественного права выкупа арендуемого помещения отсутствуют.
При этом обращаем внимание, что в соответствии со п. 10 Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 ''О некоторых вопросах применения Федерального закона ''Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Информационное письмо) дается разъяснение, что согласно ч. 8 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом в соответствии с ч. 2 ст. 6 указанного Закона удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном письме , перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен Федеральным законом N 159-ФЗ исчерпывающим образом и муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости, а также не вправе после опубликования указанного Закона совершать действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого ими имущества (в том числе путем передачи этого имущества на праве хозяйственного ведения унитарному предприятию).
Дополнительно специалисты Минэкономразвития отмечают, что согласно абз. 2 п. 5 Информационного письма суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.
Кроме того, в соответствии со ст. 70 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ ''Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации'' (далее - Закон) органы местного самоуправления и должностные лица местного самоуправления несут ответственность перед населением муниципального образования, государством, физическими и юридическими лицами в соответствии с федеральными законами.
В настоящий момент Минэкономразвития России разработало законопроект, направленный на сокращение перечней не подлежащего отчуждению государственного и муниципального имущества, установленных ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ, в том числе включающий следующие изменения:
расширение числа субъектов малого и среднего предпринимательства, обладающих преимущественным правом приобретения арендуемого имущества, за счет определения даты, на которую субъекты малого и среднего предпринимательства должны арендовать государственное (муниципальное) имущество не менее двух лет, с 5 августа 2011 г., а также предоставление аналогичного права субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся арендаторами имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, при условии сохранения возможности для унитарного предприятия осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом;
наделение субъектов малого и среднего предпринимательства правом повторного обращения с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в случае, если нормы, послужившие причиной для отказа, утратили силу.
