В случае выдела земельного участка в счет земельной доли без утвержденного общим собранием проекта межевания в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, возражение любого участника общей долевой собственности, поступившее и оформленное в установленном законом порядке, является препятствием для выдела земельного участка.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 25.11.2011 N Д23-4894.
Площадь находящегося в общей долевой собственности земельного участка может быть изменена при уточнении границ земельного участка на основании заключения кадастрового инженера, подготовленного по итогам кадастровых работ.
Вместе с тем такое уточнение не является основанием для ''автоматического'' изменения размера долей, выраженных в га. Основанием для изменения их размера могут быть соглашение, заключенное между участниками общей долевой собственности, или решение суда.
Следует отметить, что вопрос об уточнении площади земельного участка не отнесен Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ ''Об обороте земель сельскохозяйственного назначения'' (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) к компетенции общего собрания участников долевой собственности, а потому не может быть им рассмотрен.
Пунктом 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ определен закрытый перечень вопросов, решения по которому могут быть приняты общим собранием. В частности, пп. 2 и 4 п. 3 указанной статьи предусмотрено проведение собрания по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков и утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания.
При этом общая площадь всех образуемых в счет долей земельных участков может отличаться от площади исходного земельного участка, если одновременно с их образованием происходит уточнение местоположения границ исходного земельного участка.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером.
В случае необходимости проведения согласования местоположения границ земельных участков результаты такого согласования оформляются в порядке, установленном ст. ст. 38 и 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ).
Согласно п. 16 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.
В ГКН и ЕГРП вправе обратиться собственник земельной доли, лицо, уполномоченное собственником в установленном законом порядке ( п. 2 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ), либо лицо, уполномоченное общим собранием на совершение указанных действий как в отношении исходного земельного участка, так и в отношении образуемых из него земельных участков ( пп. 6 п. 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ).
Необходимость замены свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельную долю при уточнении размера земельной доли или границ образуемого в счет земельной доли земельного участка законодательством не установлена.
При уточнении границ и размеров земельного участка его кадастровый номер сохраняется.
В случае выдела из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, земельного участка в счет земельной доли (в том числе, если в процессе выделения были уточнены границы и размер земельного участка, из которого осуществляется выделение, - измененный земельный участок), измененный земельный участок сохраняет свой кадастровый номер, а образуемый в результате выдела земельный участок приобретает новый кадастровый номер.
Указанное правило действует также и в отношении земельных участков, являющихся единым землепользованием (многоконтурными земельными участками).
В отношении необходимости заключения отдельного соглашения о распределении долей сообщаем, что в случае выделения земельного участка на основании решения общего собрания такое соглашение не требуется, так как согласно пп. 4 п. 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ на общем собрании может быть принято решение об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков, которое оформляется протоколом в порядке, установленном п. п. 11 и 12 ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ.
Отдельное соглашение об определении размера долей в праве общей собственности заключается в случае выдела в счет долей земельного участка несколькими участниками общей долевой собственности в порядке п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ.
Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.
В соответствии с п. 7 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
При этом способ выражения размера земельной доли при образовании соответствующего земельного участка определяется общим собранием участником общей долевой собственности или собственником земельной доли самостоятельно при ее выделении в порядке ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ.
Следует отметить, что ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ, определяющая в том числе вопросы, по которым общим собранием может быть принято решение, не предусматривает возможности принятия решения по вопросу изменения размера долей, не связанному с выделом соответствующих этим долям земельных участков. Исключение составляет случай приведения размера долей к одному выражению.
Таким образом, в общем случае способ выражения размера земельных долей или размер долей определяется решением общего собрания или решением суда. При выделении земельного участка в счет земельной доли в порядке п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ указанные показатели определяются собственником земельной доли самостоятельно, если они не были определены решением общего собрания или решением суда.
Согласно пп. 6 п. 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков.
Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности ( п. 4 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ).
В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или безвозмездного срочного пользования и др.), факт использования этого земельного участка подтверждается соответствующими документами.
В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).
Следует отметить, что факт выделения в отдельный земельный участок части находившегося ранее в общей долевой собственности земельного участка и регистрации на него права муниципальной собственности не влияет на решение вопроса о льготном предоставлении такого земельного участка.
Право на льготное приобретение земельного участка ранее использовавшим его лицом сохраняется за указанным лицом в течение времени, определенного Федеральным законом N 101-ФЗ.
При возникновении спора по вопросу он должен рассматриваться в судебном порядке.
В соответствии с п. 5 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей ( п. 7 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ).
При определении размеров выделяемых земельных участков следует учитывать следующее: происходило ли выделение с одновременным согласованием границ исходных земельных участков или без такового?
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 39 Федерального закона N 221-ФЗ в случае образования земельных участков с уточнением границ исходного земельного участка необходимо обязательное согласование местоположения границ земельных участков с лицами, указанными в ч. 3 ст. 39 указанного Закона.
В соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Таким образом, в указанном выше случае предметом проверки и основаниями для отказа в государственном кадастровом учете дополнительно могут стать следующие основания:
1) несоответствие образуемых земельных участков требованиям, предъявляемым к образуемым земельным участкам, в том числе требованиям о минимальных размерах земельных участков;
2) несоответствие образуемого земельного участка утвержденному общим собранием проекту межевания.
В случае выдела земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ утвержденный общим собранием проект межевания отсутствует и согласование местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, его размеров и т.д. осуществляется в порядке, установленном ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ.
Таким образом, основанием для отказа в кадастровом учете образуемых земельных участков в указанном случае будет нарушение требований к образуемым земельным участкам и требований к порядку согласования.
Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером и утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей ( п. п. 2 и 5 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).
При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также - исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.
Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения ( п. 6 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ). В этом случае участники общей долевой собственности направляют свои возражения не кадастровому инженеру, а заявляют их на общем собрании.
Таким образом, в случае если проект межевания утвержден общим собранием участников общей долевой собственности, возражения участников общей долевой собственности, проголосовавших ''против'', не являются препятствием для выделения земельного участка в соответствии с проектом межевания.
В случае, предусмотренном п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ (при утверждении проекта межевания решением собственника земельной доли или земельных долей), проект межевания подлежит согласованию с участниками долевой собственности, предметом которого являются размер и местоположение границ выделяемого земельного участка ( п. 9 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).
Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка ( п. 14 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).
В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с п. п. 9 - 11 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка ( п. 12 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).
Таким образом, в случае, если в течение установленного Федеральным законом N 101-ФЗ срока в адрес кадастрового инженера или уполномоченного органа возражения по проекту межевания не поступят, такой проект будет считаться согласованным и являться основанием для выдела соответствующего доле земельного участка.
В случае если в адрес либо кадастрового инженера, либо уполномоченного органа в установленные сроки будут направлены возражения по проекту межевания, вопрос о его согласовании должен рассматриваться в судебном порядке в соответствии с п. 15 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ.
Выделение земельного участка в соответствии с проектом межевания в этом случае возможно только при условии отзыва возражений направившими их лицами либо по решению суда.
Необходимость обращения ''несогласного'' лица в суд для ''оформления'' своих возражений в данном случае отсутствует, так как в соответствии с Федеральным законом N 101-ФЗ ему достаточно направить свои возражения в установленные сроки кадастровому инженеру либо уполномоченному органу, либо заявить о своем несогласии на общем собрании.
В случае если имеется возражение по вопросу выдела земельного участка, судебное решение, как было указано выше, является единственным способом для выделения земельного участка в соответствии с проектом межевания. Заинтересованным лицом в этом случае является собственник подлежащей выделению в земельный участок земельной доли.
Таким образом, лицом, заинтересованным в обращении в суд по данному вопросу, является собственник подлежащей выделению в земельный участок земельной доли.
''Несогласное'' лицо обращается в суд в случае, если выделение земельного участка осуществляется вопреки возражениям, заявленным им в установленные сроки и определенными в Федеральном законе N 101-ФЗ способами.
Федеральный закон N 101-ФЗ не устанавливает требований по составу участников при определении вопроса о правомочности принятого собранием решения.
В соответствии с п. п. 5 и 8 ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.
Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.
