Если физическое лицо (дочь) приобретет у своей матери квартиру, то права на получение имущественного налогового вычета она иметь не будет, поскольку такая сделка купли-продажи будет совершена между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.
Об этом Письмо УФНС России по г. Москве от 05.05.2012 N 20-14/040261@.
На основании пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц, облагаемой по ставке 13 процентов, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на приобретение на территории Российской Федерации указанного объекта недвижимости и погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на приобретение данного жилого объекта.
Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого объекта.
Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет при соблюдении всех условий, определенных в пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, вне зависимости от периода, в котором он понес расходы по приобретению жилого объекта.
Федеральная налоговая служба Письмом от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@ с учетом полученного из Минфина России разъяснения ( Письмо от 25.02.2009 N 03-04-07-01/45) сообщила Управлениям ФНС России по субъектам Российской Федерации, что при приобретении квартиры на основании договора купли-продажи налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Право на имущество (включая квартиру), которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. ст. 549 и 558 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества (квартиры) продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (квартиру). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Об этом говорится в п. п. 1 и 4 ст. 429 ГК РФ. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, по предварительному договору продажи недвижимость не передается налогоплательщику в собственность, он только авансирует строительство квартиры. Кроме того, наличие у налогоплательщика заключенного предварительного договора на приобретение квартиры не является основанием для совершения им регистрационных действий по передаче квартиры в собственность.
Учитывая вышеизложенное, предварительный договор, заключенный в целях приобретения квартиры, акт приема-передачи квартиры и платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика (покупателя) в соответствии с условиями такого договора, не являются документами, подтверждающими право такого налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в установленном пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса порядке.
Налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на приобретение квартиры в соответствии с заключенным с продавцом предварительным договором, вправе получить имущественный налоговый вычет в рассматриваемом случае после заключения основного договора купли-продажи квартиры и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Следовательно, налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на приобретение квартиры в соответствии с заключенным в 2010 г. предварительным договором, права на получение имущественного налогового вычета по доходам указанного налогового периода не имеет.
Учитывая вышеизложенное, а также обстоятельства обращения, уменьшение налоговой базы на сумму имущественного налогового вычета может производиться только в отношении доходов, полученных начиная с того периода, в котором возникло право на его получение, то есть с года, в котором получено свидетельство о государственной регистрации права собственности (далее - свидетельство) на жилой объект.
Таким образом, если свидетельство получено в 2012 г., то по отношению к доходам этого и последующих периодов может применяться имущественный налоговый вычет.
Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств по произведенным расходам, а также справки о доходах по форме 2-НДФЛ , подтверждающей суммы полученного дохода и удержанного налога за соответствующий налоговый период.
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, не допускается.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования, если иное не предусмотрено вышеуказанным подпунктом Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 220 Кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено данной статьей Кодекса.
При этом положениями Кодекса ограничений в отношении налогового периода (года), за который может быть предоставлен имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилого объекта (за тот период, в котором получен вышеуказанный документ, или последующие периоды), не предусмотрено.
Вместе с тем следует иметь в виду положения п. 7 ст. 78 Кодекса, согласно которому заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.
Что касается права на получение в рассматриваемом случае совершеннолетней дочерью имущественного налогового вычета в связи с приобретением квартиры, собственником которой является ее мать, Управление информирует о следующем.
Минфин России в Письме от 19.10.2010 N 03-04-05/7-625 разъясняет, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только при наличии оформленного на него свидетельства о праве собственности на квартиру и документов, подтверждающих произведенные им расходы. Кроме того, согласно Письму ФНС России от 29.09.2009 N 3-5-04/1473@ право на получение имущественного налогового вычета является правом, неразрывно связанным с личностью налогоплательщика. Поэтому подтвердить право налогоплательщика на данный налоговый вычет могут договор о приобретении жилья, покупателем или инвестором по которому выступает сам налогоплательщик, акт передачи ему этого жилья или свидетельство о государственной регистрации его права собственности на жилье, а также платежные документы, свидетельствующие о произведенных расходах.
Учитывая вышеизложенное, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при наличии оформленного на него свидетельства о праве собственности на квартиру и документов, подтверждающих произведенные им расходы.
Таким образом, учитывая обстоятельства обращения, дочь не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение квартиры, собственником которой она не является.
В случае если между дочерью и матерью будет совершена и зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделка купли-продажи квартиры, в результате которой дочь станет ее собственником, то следует учитывать положения абз. 26 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, согласно которым имущественный налоговый вычет, предусмотренный данным подпунктом, не применяется, в частности, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 Кодекса.
На основании п. 5 ст. 1 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ ''О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием принципов определения цен для целей налогообложения'' гл. 14 Кодекса дополнена разд. V.1 ''Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании'', положения которого вступили в силу с 1 января 2012 г.
Согласно пп. 11 п. 2 ст. 105.1 указанного раздела Кодекса взаимозависимыми лицами признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
