ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 30.08.2013 N 03-04-05/35680
Вопрос:В 2009 г. физлицо приобрело жилые помещения в многоквартирном доме. Согласно законодательству РФ в собственность физлица перешла соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен дом. В 2010 г. жилой дом снесен, а собственниками оформлены свидетельства о праве долевой собственности на земельный участок. В 2011 г. земельный участок продан.
По мнению физлица, получение дохода от продажи участка является прямым следствием произведенных им расходов на приобретение указанных жилых помещений.
Вправе ли физлицо в целях исчисления НДФЛ уменьшить сумму дохода от продажи земельного участка на сумму расходов на приобретение жилых помещений в многоквартирном доме, располагавшемся на данном участке?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 30 августа 2013 г. N 03-04-05/35680
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что налогоплательщиком в 2009 г. были приобретены жилые помещения в многоквартирном доме. В 2010 г. жилой дом был снесен, а собственниками были оформлены свидетельства о праве долевой собственности на земельный участок, который в 2011 г. был продан.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Таким образом, налогоплательщик, приобретая квартиру в многоквартирном доме, становится собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не в силу договора купли-продажи квартиры, а на основании норм Жилищного кодекса , поскольку, как указывается в п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, не имеют самостоятельной потребительской ценности и предназначены, в первую очередь, для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах пользования указанными участками.
Пунктом 6 ст. 36 Жилищного кодекса определено, что в случае сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным данной частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
В соответствии с абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Учитывая, что в вышеуказанной ситуации налогоплательщиком были произведены расходы на приобретение одних объектов права собственности - жилых помещений в многоквартирном доме, а продан другой объект права собственности - земельный участок, на котором располагался снесенный жилой дом, оснований для уменьшения суммы дохода, полученного от продажи земельного участка, на сумму фактически произведенных расходов на приобретение жилых помещений в многоквартирном доме, располагавшемся на данном участке, не имеется.
При этом налогоплательщик вправе при продаже земельного участка, находившегося в долевой собственности менее трех лет, получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в размере, пропорциональном его доле в праве собственности на этот земельный участок.
Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
