ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ С УЧЕТОМ УЧАСТИЯ В СДЕЛКЕ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

При приобретении жилого помещения с использованием кредитных средств, а также средств МСК право собственности на такое помещение возникает у всех членов семьи. При этом указанное помещение считается находящимся в залоге и залогодателями являются все собственники помещения, в том числе несовершеннолетние, не являющиеся заемщиками по кредитному договору. Учитывая, что неисполнение заемщиком (заемщиками) обязательств по кредитному договору и обращение взыскания на жилое помещение повлечет прекращение права собственности на такое жилое помещение, в целях защиты прав несовершеннолетних необходимо дополнительное правовое регулирование отношений, связанных с направлением средств МСК на приобретение жилых помещений.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 07.10.2009 N Д23-3290.

Пунктом 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ''Об ипотеке (залоге недвижимости)'' (далее - Закон об ипотеке) установлено, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В случае если на приобретение жилого помещения были направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала (далее - МСК), согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ ''О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей'' (далее - Закон N 256-ФЗ) жилое помещение оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.

В соответствии с Законом N 256-ФЗ разработана Программа, в рамках которой средства (часть средств) МСК будут перечисляться на приобретение жилого помещения. При этом жилое помещение оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи заемщика - распорядителя средствами МСК, в том числе в собственность несовершеннолетних детей.

В случае если жилое помещение, на приобретение которого были использованы кредитные средства, принадлежит на праве собственности только лицу, являющемуся заемщиком по кредитному договору, право собственности остальных членов семьи, в том числе несовершеннолетних, может возникнуть исключительно в результате сделки с жилым помещением с учетом требований п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке.

Вместе с этим изменение количества собственников жилого помещения, в том числе если собственниками являются несовершеннолетние, не влияет на установленное ограничение (обременение) прав на жилое помещение, находящееся в залоге в силу закона.