Расходы в виде амортизации жилых и нежилых помещений, сдаваемых в аренду, должны быть подтверждены договорами аренды, составленными в соответствии с гражданским и жилищным законодательством. В частности, должны быть соблюдены требования жилищного законодательства по использованию жилых помещений.
Об этом Письмо Минфина РФ от 07.12.2009 N 03-03-06/2/231.
Согласно ст. 409 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).
Таким образом, имущество, полученное в качестве отступного, переходит в собственность кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб.
В п. 2 ст. 256 НК РФ приведен перечень имущества, которое не подлежит амортизации. При этом жилые и нежилые помещения, полученные в качестве отступного, в нем не поименованы.
Учитывая изложенное, в случае, если имущество, полученное в качестве отступного, соответствует вышеизложенным требованиям, оно признается амортизируемым имуществом, подлежащим амортизации, в порядке, установленном гл. 25 НК РФ.
Пунктом 1 ст. 257 НК РФ установлено, что первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно либо выявлено в результате инвентаризации - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п. п. 8 и 20 ст. 250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.
Учитывая изложенное, стоимость амортизируемого имущества, полученного как отступное, признается равной величине погашенного обязательства должника по кредитному договору.
При определении момента начала амортизации имущества, полученного в качестве отступного, следует учитывать, что согласно п. 11 ст. 258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
Таким образом, налогоплательщик сможет начать начислять амортизацию по жилым и нежилым помещениям с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию права собственности на указанные помещения, но не раньше, чем станет использовать эти помещения для извлечения дохода.
Кроме того, следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
