ИСЧИСЛЕНИЕ НДС ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ПРОДАВЦОМ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ, КОТОРЫЕ ЗАСЧИТЫВАЮТСЯ В СЧЕТ ОПЛАТЫ КВАРТИР ПО ОСНОВНОМУ ДОГОВОРУ

При реализации налогоплательщиком жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир налог на добавленную стоимость не исчисляется. Следовательно, денежные средства, полученные продавцом от покупателя по предварительному договору и засчитываемые в счет оплаты квартир по основному договору, налогом на добавленную стоимость не облагаются. В том случае, если налогоплательщик, на основании п. 5 ст. 149 НК РФ, отказался от освобождения от налогообложения вышеуказанных операций, то денежные средства, полученные продавцом от покупателя, которые на основании п. 3.4 договора засчитываются в оплату основного договора, с даты их получения признаются оплатой, полученной в счет предстоящей реализации квартир и, соответственно, на основании ст. 154 НК РФ, подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.

Об этом Письмо ФНС РФ от 17.01.2008 N 03-1-03/60.

В соответствии с п. п. 1 , 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно п. 1 представленного на рассмотрение предварительного договора продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить квартиру, расположенную по определенному адресу.

Пунктом 2 предварительного договора предусмотрено, что стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры, указанной в п. 1 предварительного договора (в дальнейшем именуемый ''Основной договор''). При этом Основной договор должен быть заключен не позднее чем через 30 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости (п. 2.1 предварительного договора).

На основании п. 2.7 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что предварительная стоимость квартиры, указанной в п. 1 предварительного договора, составляет денежную сумму в определенном размере, НДС не облагается.

Согласно п. 2.8 предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по данному договору покупатель в течение трех банковских дней с момента подписания данного договора обязуется перечислить на расчетный счет продавца денежные средства в определенном размере, НДС не облагается, что составляет предварительную стоимость квартиры в соответствии с п. 2.7 данного Договора.

При этом после заключения Основного договора указанные выше денежные средства будут зачтены продавцом в счет оплаты Основного договора.

Пунктом 3.4 договора определено, что в оплату Основного договора продавец обязуется зачесть денежные средства, перечисленные покупателем в соответствии с п. п. 2.8, 2.10 данного договора к моменту заключения Основного договора.

Таким образом, исходя из смысла приложенного к запросу вышеуказанного предварительного договора денежные средства, перечисленные покупателем по этому договору, одновременно являются как средством обеспечения обязательств покупателя по данному договору, так и оплатой Основного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную.

В рассматриваемой ситуации в целях обеспечения исполнения своих обязательств по предварительному договору покупатель в течение трех банковских дней с момента подписания данного договора обязуется перечислить на расчетный счет продавца денежные средства, которые будут зачтены продавцом в счет оплаты Основного договора купли-продажи квартиры. При этом размер денежных средств составляет предварительную стоимость квартиры.

Следовательно, указанные денежные средства являются оплатой, полученной в счет предстоящей реализации квартиры по Основному договору.

Согласно п. 1 ст. 154 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога.

Вместе с тем на основании пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 Кодекса с 1 января 2005 г. не подлежит налогообложению налогом на добавленную стоимость (освобождается от налогообложения) реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.