В соответствии с п. 2 ст. 28 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 23.03.2010 N Д23-964.
По вопросам о возможности взимания земельного налога с собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах в случае, если земельный участок не сформирован и состоит на государственном кадастровом учете с условной площадью, а также о порядке расчета земельного налога в отношении земельных участков, где часть участка используется для эксплуатации жилого дома, а часть - для эксплуатации коммерческого объекта.
В соответствии с п. 1 Положения о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, Минфин России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере налоговой деятельности.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка ( п. п. 2 , 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). При этом внесения изменений в Земельный кодекс в части введения земельного налога для всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов не требуется.
Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) земельный налог устанавливается только в отношении земельных участков, признаваемых объектами налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса и находящихся у организаций и физических лиц на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Таким образом, объектом налогообложения являются сформированные земельные участки.
Вопрос определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме урегулирован ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Кроме того, на основании Федерального закона/ qот 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас ( ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса).
Согласно п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества ( п. 2 ст. 245 Гражданского кодекса).
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, учтенный в кадастре до введения в действие Жилищного кодекса , переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме ( ч. 2 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ).
Таким образом, предусматривается, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу закона без дополнительного оформления перехода права.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ земельные участки под многоквартирными домами становятся объектами общей долевой собственности со дня их государственного кадастрового учета.
Вместе с тем, по мнению арбитражных судов, данная норма права не соответствует положению п. 2 ст. 36 Земельного кодекса о предоставлении в существующей застройке земельных участков, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, в общую долевую собственность домовладельцев в качестве общего имущества.
Системное толкование норм Земельного кодекса ( ст. ст. 28 , 30 , 31 , 32 , 34 ) подразумевает под предоставлением земельного участка издание акта органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о распоряжении земельным участком и заключение в некоторых случаях соответствующего договора.
Оформление права общей долевой собственности на земельный участок затруднено в связи с отсутствием особого порядка регистрации прав на такой земельный участок, так как вопреки общему правилу, установленному ст. 131 Гражданского кодекса, в случае возникновения права собственности на земельный участок в порядке ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ обязанность регистрации возникновения и перехода права не установлена. Это приводит к следующим трудностям.
В ЕГРП отсутствуют сведения о составе участников общей долевой собственности и размере их долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Кроме того, сведения государственного кадастра в отношении земельного участка, образованного после 1 марта 2008 г., являются временными и подлежат исключению из кадастра, если по истечении двух лет со дня кадастрового учета образованных земельных участков не поступят сведения о регистрации прав на такие участки ( ч. 9 ст. 4 и ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ)). Следовательно, сведения о земельных участках, поставленных на кадастровый учет без регистрации прав, будут исключены из кадастра в связи с истечением срока для временных сведений о данных земельных участках.
В результате налоговые органы не могут получить сведения о правообладателях земельных участков, в отношении которых возникает общая долевая собственность ( п. 4 ст. 85 Налогового кодекса), рассчитать и требовать уплаты земельного налога. Это препятствует исполнению конституционной обязанности уплачивать законно установленные налоги и нарушает установленный Земельным кодексом принцип платности использования земли.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) ст. 16 устанавливает заявительный порядок совершения регистрационных действий. К заявлению должны быть приложены документы, позволяющие государственному регистратору сделать вывод о принадлежности определенной вещи определенному лицу и на определенном праве. Однако при возникновении права в силу закона при отсутствии соответствующего заявления о регистрации и документов, содержащих необходимую информацию о лицах, их правах и долях в праве, регистратор не может сделать вывод о принадлежности определенной вещи определенному лицу и на определенном праве.
Презумпция достоверности зарегистрированного права ( ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ) не вполне соотносится с нормами, предусматривающими возникновение права собственности в силу закона, в частности, с положениями ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ.
Особенно остро стоит проблема оформления прав на земельный участок, возникших в силу закона, в тех случаях, когда ранее земельный участок был зарегистрирован в государственную или муниципальную собственность, а также были зарегистрированы в отношении земельного участка или его части залог и аренда.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе расположенным под ним земельным участком.
В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников помещений.
Вместе с тем законодательством Российской Федерации действительно не предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме в установленный срок обратиться за оформлением прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. В связи с этим, как правило, оформление прав на земельный участок осуществляется собственниками помещений при необходимости вовлечения земельного участка в гражданский оборот.
Решение об образовании земельного участка и постановка его на кадастровый учет в соответствии с ч. 4 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ осуществляются органами местного самоуправления. Вместе с тем большие объемы работы и недостаток средств местных бюджетов делают невозможным решение этого вопроса в ближайшем будущем.
В связи с этим необходимо установление порядка защиты интересов лиц, оформляющих права на земельные участки под многоквартирными домами, в судебном или административном порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с п. 4 ст. 5 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 ''О налогах на имущество физических лиц'' (в ред. 2009 г.) органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов, по состоянию на 1 января текущего года.
Форма сведений, необходимых для исчисления налогов, утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
Данные, необходимые для исчисления налогов, предоставляются налоговым органам бесплатно.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровый план территории относится к общедоступным сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости, которые предоставляются органом кадастрового учета в течение тридцати рабочих дней со дня получения запроса любого заинтересованного лица. При этом кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.
Действующим законодательством не предусмотрено каких-либо требований по составлению схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а также требований к лицам, управомоченным осуществлять подготовку данных схем. В соответствии с требованиями Федерального закона N 221-ФЗ разработка схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории может осуществляться любым лицом, в том числе кадастровыми инженерами.
Согласно ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В связи с этим уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации может быть установлен порядок разработки схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме ( ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса).
В соответствии с п. 2 ст. 290 Гражданского кодекса собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Следует отметить, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления ( ч. 4 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ).
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме ( ч. 5 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ). Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает, как было указано выше, в силу закона без дополнительного оформления перехода права.
Что касается прав на инженерные сети, то они будут являться неотделимым улучшением земельного участка под многоквартирным домом до ближайшего узла подключения в границах данного земельного участка или до ближайшего узла подключения за его пределами. Размещение сетей, принадлежащих иным лицам и находящихся в границах данного земельного участка, целесообразно оформлять на условиях сервитута.
Согласно ч. 1 ст. 45 Федерального закона N 221-ФЗ государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных ст. 43 Федерального закона N 221-ФЗ особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ.
Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ ''О личном подсобном хозяйстве'' предоставление земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством.
В частности, бесплатно предоставляются земельные участки, предусмотренные:
п. 2.1 ст. 30 , ст. 36 Земельного кодекса;
п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ''О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации'';
п. 4 ст. 5 Закона Российской Федерации от 15.01.1993 N 4301-1 ''О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы'';
ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 09.01.1997 N 5-ФЗ ''О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы'';
ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ ''Об обороте земель сельскохозяйственного назначения'';
п. 1 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ ''О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан''.
