Налогоплательщик, планирующий купить квартиру в новостройке в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи, вправе получить имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, либо после заключения основного договора купли-продажи квартиры и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, либо после заключения инвестиционного договора о долевом участии в строительстве квартиры и получения акта приема-передачи квартиры.
Согласно положениям пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ, в частности, квартиры либо на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ, в частности, квартиры.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры или прав на нее, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Вместе с тем имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме , утвержденной Приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@. Об этом сказано в п. 3 ст. 220 НК РФ.
Кроме того, в п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 20.10.2005 N 387-О установлено следующее. По смыслу положений п. 1 ст. 220 НК РФ во взаимосвязи с положениями п. п. 2 и 3 ст. 210 и п. 1 ст. 224 НК РФ сумма имущественного налогового вычета, предоставляемого в отношении расходов на приобретение квартиры (жилого дома), применяется при исчислении облагаемой по ставке 13% налоговой базы по НДФЛ, рассчитываемой за налоговый период начиная с налогового периода, в котором возникло право собственности на приобретенную квартиру (жилой дом). Если сумма предоставленного имущественного налогового вычета в силу разных причин не может быть полностью использована при исчислении налоговой базы за указанный налоговый период, неиспользованный остаток вычета, как следует из положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, применяется налогоплательщиком при исчислении налоговой базы по НДФЛ в последующих относительно даты возникновения права собственности на приобретенную квартиру (жилой дом) налоговых периодах до полного исчерпания суммы предоставленного вычета.
Следовательно, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет при соблюдении всех условий, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вне зависимости от периода, в котором он понес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта. При этом предельный размер имущественного налогового вычета определяется исходя из момента возникновения на него права. Уменьшение налоговой базы на данный имущественный налоговый вычет производится начиная с налогового периода, в котором возникло право на него, а его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
В соответствии с положениями п. п. 1 и 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, - из судебного решения, установившего гражданские права. Право на имущество (включая квартиру), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно положениям ст. ст. 549 и 558 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества (квартиры) продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (квартиру). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая положения п. п. 1 и 4 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Следовательно, по предварительному договору продажи недвижимость (квартира) не передается налогоплательщику в собственность, налогоплательщик только авансирует строительство квартиры. Кроме того, наличие у налогоплательщика заключенного предварительного договора на приобретение квартиры не является основанием для совершения им регистрационных действий по передаче квартиры в собственность.
Пунктом 11 ст. 2 Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ ''О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации'' внесены изменения в абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ: имущественный налоговый вычет увеличивается с 1 млн до 2 млн руб. при строительстве либо приобретении жилья на территории РФ.
При этом в п. 6 ст. 9 Закона N 224-ФЗ установлено, что действие абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г.
Таким образом, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 2 млн руб., налогоплательщик представляет при приобретении квартиры на основании договора купли-продажи документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, возникшее начиная с 1 января 2008 г. (договор купли-продажи, прошедший государственную регистрацию в 2008 г.). При приобретении прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик представляет договор долевого участия в строительстве (соинвестирования), а также акт о передаче квартиры, оформленный после 1 января 2008 г.
При этом годом начала реализации налогоплательщиком (покупателем) своего права на получение имущественного налогового вычета признается год, в котором получены или свидетельство о государственной регистрации права, или акт приема-передачи квартиры. Если размер налоговой базы по НДФЛ (облагаемой по ставке 13%) за указанный год не позволяет реализовать в полном объеме право на получение имущественного налогового вычета, то его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования.
