При реализации заказчиком-застройщиком квартиры в построенном им многоквартирном доме доходы от реализации указанной квартиры он вправе уменьшить в том числе на пропорциональную размеру общей площади квартиры долю расходов на приобретение земельного участка, на котором расположен данный дом.
Об этом Письмо Минфина РФ от 03.11.2010 N 03-03-05/244.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ.
Пунктом 1 ст. 39 НК РФ определено, что реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как установлено п. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
При этом согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, при реализации заказчиком-застройщиком по договору купли-продажи квартир в построенном им многоквартирном доме с переходом права собственности на указанные квартиры переходит и право собственности на соответствующую часть земельного участка, на котором расположен данный дом.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Учитывая, что земельный участок в Едином государственном реестре прав зарегистрирован на заказчика-застройщика, при продаже квартиры в принадлежащем застройщику доме должны быть определены доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части прав на земельный участок.
Таким образом, по мнению специалистов Минфина, расходы в виде стоимости земельного участка (его части) заказчик-застройщик вправе учесть в целях пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также на земельный участок (его часть), на котором расположен многоквартирный дом, путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
