Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ предполагает, что рассрочкой является способ оплаты недвижимого имущества, при котором платеж производится по частям. При этом платежи являются равномерными в течение всего срока рассрочки и производятся равными частями в равный период времени. Каких-либо ограничений в части размера первоначального взноса не установлено, однако при определении этого размера следует исходить из принципов разумности и реальности выбора способа оплаты для субъектов малого и среднего предпринимательства.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 17.03.2011 N Д05-750.
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ''Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Закон N 159-ФЗ)преимущественное право на приобретение имущества может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Из содержания указанной статьи вытекает возможность осуществления непрерывного владения или пользования недвижимым имуществом на основании заключения нескольких договоров аренды.
На первостепенную значимость факта непрерывности владения (пользования) для возникновения права на приобретение недвижимого имущества в собственность также обращал внимание Высший Арбитражный Суд Российской Федерации.
Согласно п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 ''О некоторых вопросах применения Федерального закона ''Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации'' временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Следует отметить, что период времени между прекращением одного договора аренды имущества и заключением последующего договора, признающийся незначительным, законодательно не установлен и определяется судами исходя из фактических обстоятельств дела.
По вопросу оплаты государственного и муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение с рассрочкой платежа, сообщаем следующее.
Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами в рамках реализации преимущественного права на его приобретение, урегулирован ст. 5 Закона N 159-ФЗ. В соответствии с ч. 2 указанной статьи право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства.
Также следует отметить, что Закон N 159-ФЗ предполагает, что рассрочкой является способ оплаты недвижимого имущества, при котором платеж производится по частям. При этом платежи являются равномерными в течение всего срока рассрочки и производятся равными частями в равный период времени. Каких-либо ограничений в части размера первоначального взноса не установлено, однако при определении этого размера следует исходить из принципов разумности и реальности выбора способа оплаты для субъектов малого и среднего предпринимательства.
Именно такой подход к термину ''рассрочка'' может рассматриваться, по мнению Департамента, как обычай делового оборота, то есть сложившееся и широко применяемое правило поведения, не предусмотренное законодательством.
Полагаем, что отступление от указанного правила может привести к нарушению правовой природы рассрочки и ее видоизменению в аванс.
В настоящее время Конституционным Судом Российской Федерации рассматривается вопрос о нарушении конституционных прав и свобод положениями ч. 2 ст. 5 Закона N 159-ФЗ.
По вопросу начисления процентов следует отметить, что в соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ начисление процентов производится на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
