Поскольку согласно ст. 162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.
Об этом Письмо Минфина РФ от 11.05.2011 N 03-07-10/08.
Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) с 1 октября 2010 г. от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
В случае если договором участия в долевом строительстве, заключенным до 1 октября 2010 г., стоимость услуг застройщика определена с учетом налога на добавленную стоимость, то необходимо руководствоваться следующими нормами Кодекса .
Так, в соответствии с п. 5 ст. 171 Кодекса в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора и возврата соответствующих сумм авансовых платежей суммы налога на добавленную стоимость, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет с сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, подлежат вычетам.
Таким образом, если в вышеназванный договор участия в долевом строительстве внесены изменения, согласно которым стоимость услуг застройщика уменьшена на сумму налога на добавленную стоимость, то сумма налога, исчисленная и уплаченная в бюджет застройщиком при получении оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания этих услуг и возвращенная застройщиком участнику долевого строительства на основании изменений к договору, принимается к вычету.
Пунктом 8 ст. 149 Кодекса установлено, что при отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению, налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты. В связи с этим если в договор участия в долевом строительстве, заключенный до 1 октября 2010 г., в котором стоимость услуг застройщика определена с учетом налога на добавленную стоимость, внесены изменения, предусматривающие новую стоимость услуг застройщика без учета налога на добавленную стоимость, то при реализации этих услуг после 1 октября 2010 г. налогоплательщиком, не отказавшимся на основании п. 5 ст. 149 Кодекса от освобождения от налогообложения, налог на добавленную стоимость не исчисляется и в бюджет не уплачивается.
Что касается вычетов налога на добавленную стоимость, то на основании пп. 2 п. 3 ст. 170 Кодекса в случае использования приобретенных товаров (работ, услуг) для осуществления операций, освобождаемых от налогообложения налогом на добавленную стоимость, суммы налога на добавленную стоимость, ранее принятые к вычету налогоплательщиком по таким товарам (работам, услугам), подлежат восстановлению. В связи с этим при использовании приобретенных товаров (работ, услуг) в операциях по реализации услуг застройщика, освобожденных от налогообложения с 1 октября 2010 г. на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Кодекса, суммы налога по указанным товарам (работам, услугам), ранее принятые к вычету, подлежат восстановлению в порядке, установленном п. 3 ст. 170 Кодекса.
При применении нормы пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Кодекса в отношении многоквартирных домов, имеющих встроенные или пристроенные торгово-офисные или офисные помещения, предусмотренные планировкой таких домов, вознаграждение по услугам застройщика, оказываемым при строительстве этих домов, подлежит освобождению от налогообложения налогом на добавленную стоимость в полном объеме.
