ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В случае, если договор аренды земельного участка уже заключен, изменение договора аренды нельзя признать предоставлением земельного участка, то проведение аукциона в данном случае не требуется.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 17.05.2011 N Д23-2070.

Согласно ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Закон N 221-ФЗ) с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками, в том числе на праве аренды.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодателем является собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом ( п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса). Владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц ( п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса).

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником ( п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков ( п. п. 1 , 3 ст. 615 Гражданского кодекса).

При изменении вида разрешенного использования земельного участка изменятся характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что, в свою очередь, повлечет и изменения в договоре аренды.

Вместе с тем изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит в силу публичных решений по управлению земельным фондом. Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается исходя из общественно значимых целей, указанных в ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые могут отличаться от целей участников гражданского оборота (увеличение прибыли и доходности и т.п.).

В тех случаях, когда изменившееся разрешенное использование земельного участка стало следствием решения органа местного самоуправления, не являющегося арендодателем земельного участка, данное обстоятельство должно быть отражено в дополнительных соглашениях к договору или может быть воспринято сторонами существенным изменением обстоятельств, дающих право на изменение или расторжение договора ( ст. 451 Гражданского кодекса).

В случаях же, когда орган местного самоуправления, принявший решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, является арендодателем данного земельного участка, такой орган не вправе уклоняться от заключения дополнительного соглашения в связи с изменившимся разрешенным использованием земельного участка. В противном случае это означало бы возможность одностороннего расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по требованию арендодателя, что не соответствует действующему законодательству Российской Федерации, в частности, ст. 22 Земельного кодекса.

Что касается вопроса о приобретении некоммерческим партнерством земельного участка в аренду для жилищного строительства через участие в аукционе, Департамент недвижимости Минэкономразвития России сообщает.

Согласно п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24 , - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Аукционы в отношении земельных участков для жилищного строительства проводятся при продаже таких земельных участков или при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, за исключением случаев, установленных в п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса.

Однако следует отметить, что под понятием ''предоставление земельных участков'' подразумевается первичное приобретение прав лицами на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.