ГОСРЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА О ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Исходя из смысла п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса во взаимосвязи со ст. ст. 121 и 122 Семейного кодекса при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 29.06.2011 N ОГ-Д23-239.
В соответствии с положениями ст. ст. 1 и 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ''Об ипотеке (залоге недвижимости)'' (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. При этом в залоге может находиться любое недвижимое имущество, в том числе квартира.
Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.
Учитывая изложенное, договор залога квартиры является договором об ипотеке и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' (далее - Закон о регистрации) и Законом об ипотеке.
Согласно п. 2 ст. 29 Закона о регистрации в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Учитывая, что государственный регистратор при проведении правовой экспертизы проверяет законность сделки ( п. 1 ст. 13 Закона о регистрации), в государственной регистрации может быть отказано, если сделка не соответствует закону (в том числе в случае если предметом ипотеки является имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание).
Если на совершение сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется согласие (разрешение) другого лица или органа, государственный регистратор в силу п. 1 ст. 13 Закона о регистрации проверяет наличие такого согласия.
Согласно п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
При этом в соответствии с положениями ст. 122 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - Семейный кодекс) с момента установления факта отсутствия попечения родителей орган опеки и попечительства наделяется обязанностями по защите прав и интересов ребенка, оставшегося без попечения родителей, в том числе обязанностью, предусмотренной п. 4 ст. 28 Закона о регистрации, согласно которому сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения. Полученные сведения о несовершеннолетних членах семьи вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в графу ''Особые отметки'', что препятствует отчуждению жилого помещения, принадлежащего родителю, без предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Данная позиция подтверждена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 13-П ''По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой''.
