ПОРЯДОК РАСЧЕТА РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РФ
При заключении договора аренды земельного участка стороны должны были руководствоваться положениями действующего на тот момент законодательства. Если законом не установлено иное, закрепленные в договоре условия, в том числе в части определения размера арендной платы, сохраняют свою силу также и в случае установления органом государственной власти или органом местного самоуправления нового порядка определения размера арендной платы за соответствующие земельные участки и не подлежат в обязательном порядке изменению в соответствии со вновь установленными положениями.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 05.07.2011 N Д23-2823.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ''О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации'' (далее - Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом ''О Государственной компании ''Российские автомобильные дороги'' и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации''.
Вместе с тем Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 ''Об Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации'' (далее - Постановление N 582), которым в соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны руководствоваться указанными Основными принципами .
Необходимо отметить, что в соответствии с установленным Постановлением N 582 принципом предсказуемости расчета размера арендной платы случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть закреплены в нормативном правовом акте соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления, в данном случае уполномоченного органа государственной власти субъекта Российской Федерации - Московской области.
Постановлением N 582 также утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Указанными Правилами не предусмотрено установление каких-либо отдельных ставок арендной платы, в том числе в размере 256 руб. за кв. м в год, в отношении земельных участков, государственный кадастровый учет которых не осуществлен.
В связи с изложенным органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе установить порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. При этом указанный порядок должен соответствовать установленным Постановлением N 582 Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем необходимо отметить, что в соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. При этом если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Аналогичное положение содержится в ст. 424 Гражданского кодекса, в соответствии с которым изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, которые предусмотрены договором, законом либо в установленном законом порядке. При этом при исполнении договора применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления, только в предусмотренных законом случаях.
По вопросу о полномочиях по распоряжению земельными участками сообщаем, что в соответствии с положениями ст. ст. 9 , 10 , 11 Земельного кодекса Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности соответственно Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В соответствии с п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. При этом распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
По вопросу осуществления кадастрового учета земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Закон N 221-ФЗ) государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений в том числе об учтенном в соответствии с Законом N 221-ФЗ недвижимом имуществе. Согласно п. 3 ст. 1 Закона N 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 45 Закона N 221-ФЗ государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона N 221-ФЗ или в переходный период его применения (до 1 января 2013 г.), признается юридически действительным и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом N 221-ФЗ. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'', считаются ранее учтенными объектами недвижимости, то есть считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом N 221-ФЗ.
При этом согласно п. 6 ст. 4 Закона N 221-ФЗ истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не являются основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Также в соответствии с п. 4 ст. 16 Закона N 221-ФЗ, если иное не установлено указанным Законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.
При этом, если сведения и документы об указанном ранее учтенном земельном участке отсутствуют в составе государственного земельного кадастра или иной имеющейся в распоряжении органа кадастрового учета документации о таком ранее учтенном земельном участке, данные сведения и документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный земельный участок и представленного таким лицом, или на основании документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в орган кадастрового учета по его запросам.
