ПОРЯДОК ОСПАРИВАНИЯ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ОСУЩЕСТВЛЕННОЙ С НАРУШЕНИЕМ ПОЛОЖЕНИЙ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЯВЛЯЮЩИЕСЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Государственная регистрация права собственности города на нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, осуществленная с нарушением положений действующего законодательства, может быть оспорена в судебном порядке.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 05.07.2011 N ОГ-Д23-285.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

При этом согласно ч. 3 ст. 16 Закона N 189-ФЗ с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), собственники помещений в многоквартирном доме вправе в индивидуальном порядке обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Статьей 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ ''О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации'' предусмотрено, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом необходимо отметить, что принятие решения органами государственной власти или органами местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а также разработка и утверждение схемы расположения земельного участка, занятого многоквартирным домом, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в отношении земельных участков, в границах которых расположены многоквартирные дома, не требуются.

С момента образования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 ''О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав'' в случае, если в результате действий (бездействия) органа власти по образованию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также предшествующих распоряжению земельным участком действий у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для образования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Относительно вопроса о государственной регистрации права собственности города на отдельные нежилые помещения в многоквартирном доме необходимо отметить следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Частью 3 ст. 36 Кодекса предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

При этом согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.