ПОРЯДОК ТРЕБОВАНИЯ ОТ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ЗАКЛЮЧИВШИХ ДОГОВОРЫ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ С ПРЕДЫДУЩИМ ЗАСТРОЙЩИКОМ, ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО УПЛАТЕ ЦЕНЫ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ БЕЗ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА С НОВЫМ ЗАСТРОЙЩИКОМ

Если участники долевого строительства преобразуют свои требования о передаче жилого помещения в денежные и вступят в дело о банкротстве в качестве кредитора должника, и требования таких участников долевого строительства будут удовлетворены за счет стоимости заложенного имущества в соответствии со ст. 138 Закона о несостоятельности, залог в указанном случае прекращается.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 18.07.2011 N Д06-3482.

По вопросу прекращения прав залога участников долевого строительства, возникшего в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Закон о долевом строительстве), в случае реализации на торгах права аренды земельного участка, предоставленного застройщику для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости и находящегося на этом земельном участке объекта незавершенного строительства, отмечаем следующее.

В случае реализации права аренды на земельный участок и объекта незавершенного строительства, на который не зарегистрировано право собственности застройщика, с учетом положений пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, залог у участников долевого строительства сохраняется.

По вопросу реализации на открытых торгах, проводимых в целях удовлетворения требований кредиторов в рамках процедуры конкурсного производства, права аренды земельного участка, предоставленного застройщику для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, а также объекты незавершенного строительства, сообщаем следующее.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ ''О несостоятельности (банкротстве)'' (далее - Закон о несостоятельности) кредиторами являются лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.

В случае если участники долевого строительства не предъявят денежные требования к застройщику, то залог сохраняется до момента ликвидации застройщика. С учетом того что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица, залог, в соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По вопросу требования лицом, которое приобрело право аренды земельного участка и объект незавершенного строительства, от участников долевого строительства, заключивших договоры участия в долевом строительстве с предыдущим застройщиком, исполнения обязательств по уплате цены договора участия в долевом строительстве отмечаем, что между указанным лицом и участниками долевого строительства отсутствуют обязательственные отношения, в связи с чем требовать уплатить цену договора возможно только в случае заключения договора с новым застройщиком.

Согласно Закону о долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. С учетом изложенного индивидуальный предприниматель не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирных домов в соответствии с Законом о долевом строительстве.