УЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, ОПРЕДЕЛЕННОЙ В ОТНОШЕНИИ ОСПАРИВАЕМЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В рамках разрешения судебных споров в отношении результатов государственной кадастровой оценки, в частности, полученных до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ целесообразно учитывать рыночную стоимость, определенную в отношении оспариваемых земельных участков индивидуально в отчете об оценке, подготовленном оценщиком (оценщиками) в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость таких земельных участков.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 07.07.2011 N ОГ-Д06-346.

Ранее действовавшей редакцией п. 10 Федерального стандарта оценки ''Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)'', утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (далее - ФСО N 2), было установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. В соответствии с настоящей и ранее действовавшей редакциями п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации''.

При этом согласно п. 2 ФСО N 2 указанный Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности с момента его вступления в силу.

Проведение государственной кадастровой оценки земель осуществляется преимущественно с применением методов массовой оценки, что представляется целесообразным ввиду того, что индивидуальная оценка объектов недвижимости с целью определения их кадастровой стоимости на всей территории Российской Федерации требует существенных временных и финансовых затрат в сравнении с затратами по организации и финансированию работ по определению кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки.

Важно также отметить, что проведение государственной кадастровой оценки земель предусматривает в отдельных случаях определение кадастровой стоимости земельных участков путем установления ее в размере рыночной стоимости, определенной индивидуально, что предусмотрено, в частности, п. 2.3 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39.

Вместе с тем на практике при определении кадастровой стоимости в ходе проведения работ по массовой оценке земель не учитываются специфические характеристики земельного участка, а возможность оспаривания в суде результатов государственной кадастровой оценки, в частности, полученных до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ ''О внесении изменений в Федеральный закон ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' и отдельные законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ), в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена кадастровая стоимость такого объекта недвижимости, направлена на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, путем ее установления в размере рыночной стоимости, рассчитанной индивидуально с учетом специфических характеристик земельного участка.

Таким образом, как до вступления в силу Федерального закона N 167-ФЗ, так и после кадастровая стоимость отождествлялась с рыночной стоимостью, и новой редакцией п. 3 ст. 66 Земельного кодекса, в соответствии с которой в случаях определения рыночной стоимости кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной, лишь уточнены нормы ранее действовавшего законодательства, в которых отсутствовал порядок расчета процентного соотношения кадастровой и рыночной стоимостей одного и того же земельного участка, и закреплена возможность установления кадастровой стоимости, определенной с применением методов массовой оценки, в размере рыночной стоимости, определенной индивидуально.