ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Размер арендной платы за находящийся в федеральной собственности земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка лишь в случаях, когда для определения размера арендной платы невозможно применить положения п. п. 3 - 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 26.08.2011 N ОГ-Д23-1088.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ''О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации'' порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

При этом в силу п. 4 ст. 22 Земельного кодекса общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Так, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которыми органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны руководствоваться при установлении порядка определения размера арендной платы.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то в соответствии с п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договоры аренды земельных участков, в том числе дополнительные соглашения к ним, заключенные после вступления в силу Постановления N 582, должны соответствовать его положениям. В случае если договор аренды земельного участка заключен до вступления в силу указанного Постановления N 582, то изменение размера арендной платы допускается в случаях и на условиях, установленных договором.

При этом в силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В данном случае необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления ( п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 ''Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой'').

Кроме того, необходимо отметить, что Постановлением N 582 также утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), которые юридически распространяются только на находящиеся в федеральной собственности земельные участки.

Пунктом 6 Правил определено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в п. п. 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.