|
Н. Афанасьева СПОСОБЫ УКЛОНЕНИЯ ОТ УПЛАТЫ НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ ПОСЛЕДСТВИЯРазделы: Налог на доходы физических лицВ настоящее время достаточно широко распространены случаи, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи недвижимости (квартиры, жилого помещения или дома), значительно меньше ее реальной рыночной стоимости. Связано это с особенностями уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и предоставляемыми имущественными вычетами (статья предоставлена сайтом Имущественный налоговый вычет по НДФЛ При определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. При этом в случае, если данные объекты находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет, то вычет не может быть предоставлен в сумме более, чем 1000000 рублей. Кроме того, вычет предоставляется также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика - не более 125000 рублей в случае права собственности на него менее 3 лет. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. Расторжение договора купли-продажи недвижимости Рыночная стоимость любой даже однокомнатной квартиры вторичного жилья в большинстве случаев превышает 1000000 рублей. Часть продавцов жилой недвижимости действительно являются собственниками менее 3 лет, и для того чтобы не платить налоги по многим сделкам рыночная стоимость квартир опускается до отметки 1 млн.рублей или ниже. В таких ситуациях, появляются соответствующие правовые риски и проблемы, причем не только у покупателя, но и у продавца. Например, возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным): покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были отражены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается. Покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец - денежные средства, полученные по договору купли-продажи. В итоге покупатель рискует в лучшем случае получить от продавца только сумму, уплаченную им по договору, которая менее фактической стоимости квартиры. Основными способами избегания проблем являются следующие. 1. Включение в договор условия о штрафных санкциях для продавца в случае расторжения договора по его вине. При этом размер санкции устанавливается в размере разницы между суммой, уплаченной реально, и суммой по договору. Однако такой вариант возможен только при расторжении договора, который должен пройти государственную регистрацию и соответственно являться действительным, так как при ничтожности договора или вследствие его незаключения любые условия сделки также являются ничтожными (несогласованными). При этом согласно п. 2 статьи 475 Гражданского кодекса (ГК) в случае существенного нарушения требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата только уплаченной денежной суммы, но никак не выплаты неустойки в связи с неисполнением продавцом своих обязательств, послужившим основанием для расторжения договора. 2. Оформление двух расписок при передаче денег продавцу:
Однако некоторые специалисты утверждают, что вторая расписка должна быть на полную сумму, а не на разницу, и в ней должно быть указано, что деньги переданы за квартиру, т.е. в случае недействительности сделки эта сумма будет неосновательным обогащением продавца, которое подлежит возврату покупателю. При этом возникают противоречия:
3. В договор купли-продажи вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Однако если работы по предпродажной отделке квартиры выполняются продавцом возмездно, стоимость такого ремонта должна составлять часть стоимости квартиры по договору или часть суммы, получаемой продавцом по расписке. В любом случае это будет являться доходом продавца, к которому нормы о налоговом вычете не применяются, и с которого придется платить НДФЛ. Таким образом, каждый способ может привести к негативным правовым последствиям как для покупателя, так и для самого продавца, поэтому лучший способ избежать этих рисков - не пытаться обойти НК и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактическими отношениями сторон. © Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения" при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка) |
Налоги: НДС | Налог на прибыль | НДФЛ | ЕСН | Акцизы | НДПИ | Налог на имущество предприятий | Транспортный налог | Налог на игорный бизнес | Земельный налог | УСН | ЕНВД | ЕСХН Бухучет: Учет основных средств | Учет нематериальных активов | Учет вложений во внеоборотные активы | Учет материально-производственных запасов | Учет собственного капитала | Учетная политика организации | Учет расчетов | Бухгалтерская отчетность Документы: Судебная практика по налоговым спорам (ФАС) Кодексы: НК РФ ч.1 | НК РФ ч.2 | ГК РФ ч.1 | ГК РФ ч.2 | ГК РФ ч.3 | ГК РФ ч.4 | ТК РФ Разное: Экономика недвижимости: учебное пособие Виноградов Д.В| - |
