Subschet.ru: Новости | Статьи | Книги on-line | Журналы on-line | Книги в продаже | Вопрос-ответ | Официальные документы
SUBSCHET.RU
  Везде    Новости    Статьи    Книги on-line    Книги в продаже    Вопрос-ответ    Официальные документы  
Образец для поиска:

Все словоформы  Нечеткий поиск | Советы по поиску | Топ запросы






Ливена Снежана Валерьевна

АРЕНДА ОФИСОВ И СКЛАДОВ: ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ БУХГАЛТЕРОВ КОМПАНИЙ-АРЕНДАТОРОВ (ЧАСТЬ 2)


<< Назад |

7.

ГК РФ в статье 616 определяет обязанности сторон по содержанию арендованного имущества .

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Обычно не предусмотрено. И случается, что арендодатель затевает крупномасштабный капитальный ремонт арендуемого Вами офиса, склада или торгового помещения. Поэтому следует обратить внимание на этот пункт договора. Даже если капитальный ремонт осуществляется арендодателем, этот фактор сильно может осложнить работу арендатора: на время ремонта он не может пользоваться помещением. Так что хорошо бы в договоре аренды предусмотреть период времени, в пределах которого имущество будет невозможно использовать, и период времени, в который могут выполняться ремонтные работы. Такой период устанавливается так, чтоб позволить арендатору нормально работать. Чтобы ограничить арендодателя по времени и обязать его завершить ремонтные работы в срок.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он в договоре не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Договором капитальный ремонт может быть возложен и на арендатора, однако это не всегда целесообразно, так как он, не являясь собственником имущества, владеет им лишь временно, а потому его интерес к надлежащему ремонту весьма сомнителен. Тем не менее, будьте внимательны: вдруг арендодатель «повесил» на Вашу компанию и эту обязанность.

Как показывает практика на арендатора обычно возлагается текущий ремонт имущества, т.е. устранение его неисправностей, мелких дефектов и т.д., хотя норма, регулирующая этот вопрос является диспозитивной. Вот здесь-то и может таиться опасность.

Например, если иметь в виду аренду зданий, то поддержка фасада в исправном техническом состоянии относится к текущему ремонту. Она-то дороже всего арендатору может обойтись. На этой почве однажды возник конфликт между негосударственным учебным заведением, взявшим в аренду старое здание техникума, и его собственником - арендодателем. Когда уже в ходе исполнения договора возник вопрос о текущем ремонте, то оказалось, что арендатор понимал под ним лишь приведение аудиторий в порядок. Но ему пришлось за свой счет возвести строительные леса и потратиться также на косметический ремонт фасада.

Поэтому будет замечательно, если Вы оговорите в договоре аренды, что именно понимается сторонами под текущим ремонтом, а что не охватывается этим понятием.

Также важно в договоре установить, какая из сторон и за чей счет обязана принимать в случае аварий тепло-, водо-, электроснабжения, все необходимые меры к их устранению и в какие сроки.

8.

В договоре следует прописать, разрешена ли субаренда . Если да, то необходимо ли для возникновения отношений субаренды отдельное письменное согласие арендодателя.

9.

В договоре аренды нежилого помещения следует определить также срок действия договора . Договоры аренды могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за три месяца. Предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

10.

Условия прекращения договора .

Уважаемые бухгалтера, имейте ввиду, что порядки прекращения действия срочных и «бессрочных» договоров различны.

Договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца. Причем предварительное предупреждение обязательно. Впрочем, иногда случается, что арендатор без положенного предварительного предупреждения прекращает договор (выезжает из арендованного помещения). И если арендодатель не дал своего согласия на такое расторжение, то арендатор остается связанным всеми обязательствами, в том числе и по внесению платежей, в течение трехмесячного срока. В таких случаях суды всегда стоят на стороне арендодателя, и взыскивают с арендатора трехмесячную арендную плату и пени за просрочку ее внесения.

Учитывая этот момент, при заключении договора аренды обсудите с арендодателем вопрос о сокращении срока предупреждения с Вашей стороны. А достигнутую договоренность письменно зафиксируйте в договоре. И вполне может наступить день, когда директор добрым словом вспомнит Вашу бдительность.

В нашей практике бывали случаи, когда арендатор просит расторгнуть договор аренды, арендодатель отпускает его с миром. Арендатор собирает вещи, съезжает, обустраивается на новом месте, а через три месяца получает претензию: оплатите, мол, за три месяца, как того требует закон.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, расторгая договор аренды, составьте письменное соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон, укажите в нем, что арендодатель претензий по арендной плате не имеет.

Договор, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Однако в строгом соответствии с п. 2 статьи 621 ГК РФ. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочных договоров по требованию одной стороны возможно только в судебном порядке и при наличии особых нарушений другой стороной. Эти условия установлены статьями 619 и 620 ГК РФ.

Когда арендодатель вправе потребовать от арендатора расторжения договора? В случаях, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Но судебное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только после того, как арендодатель направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им своих обязательств в срок, предложенный арендодателем. Интересно, что об этом нюансе закона многие не помнят или не знают, и зачастую арендодатели выдворяют неплатежеспособных арендаторов молниеносно и без разговоров, а последние, посоветовавшись с юристами, обращаются в суд.

История позапрошлого лета. Арендатор просрочил внесение арендной платы на три месяца. По договору и по закону (ст. 619 ГК РФ) по требованию арендодателя договор может быть расторгнут, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. Пользуясь своим правом, разгневанный Арендодатель письменно уведомил Арендатора о расторжении договора и немедленно запер помещения. Арендатор к нам: неужели действия Арендодателя законны?

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Следовательно, по нашему мнению, право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо препятствует этому использованию;

- переданное арендатору помещение имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время передачи помещения;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт помещения в сроки, установленные договором аренды;

- помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования.

Конечно, возможно расторжение срочного договора и во внесудебном порядке, но для этого требуется согласие обеих сторон - арендатора и арендодателя.

11.

Для арендатора, который исполнял обязательство аренды надлежащим образом, законодательством предусматривается возможность по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение такого договора на новый срок , но лишь в том случае, если предлагаемые ему условия не хуже тех, которые выдвинуты другими претендентами. Поэтому в ситуации выбора арендатора на новый срок арендодатель обязан отдать предпочтение прежнему партнеру, хотя и никак не связан условиями истекшего договора, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендодатель, отказавший арендатору в возобновлении договора, должен в течение года воздерживаться от вступления в арендные отношения с иными субъектами. Нарушение им этого правила дает возможность арендатору требовать возмещения убытков, возникших, например, по той причине, что аренда в другом месте обошлась ему дороже. Кроме того, он вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору.

Задача бухгалтера может состоять в том, чтобы грамотно воспользоваться преимущественным правом. И в этой связи нужно обратить особое внимание, что арендатор, намеренный воспользоваться своим правом, должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в действующем договоре, либо в так называемый разумный срок до окончания действия обязательства.

Рассмотрим пример:

Арендатор, который хотел возобновить договор на следующий срок, не уведомил арендодателя о своем желании по той причине, что тот письменно отказал ему в продлении договора. Когда же выяснилось, что арендодатель заключил договор с новым арендатором, прежний потребовал перевода его прав и обязанностей на себя. Казалось бы, что справедливость на его стороне, но дело в том, что в плен подобных суждений попадают только новички.

Уведомление арендодателя об отказе от возобновления договора аренды свидетельствовало лишь о намерении прекратить прежний договор в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало арендатору сообщить о своем желании заключить новый договор и, таким образом, реализовать преимущественное право. Поскольку данного сообщения от него не поступало, это право утрачено.

Хотелось бы особо отметить, что многие арендаторы, хоть и знают норму закона об обязанности письменно заявить о желании продлить договор, но категорически забывают о сроке для направления письменных пожеланий! Письменные намерения не направляются, и в результате у арендодателя развязываются руки на заключение договоров с новыми арендаторами и изгнание старых.

Если Вы опасаетесь попасть в число забывчивых, то мы советуем арендаторам «повязать» и арендодателей – включите в договор аренды условие о том, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об истечении срока аренды и спросить о намерении продлить договор за 1 месяц до истечения срока аренды. Подпишите и то, что в случае нарушения данного требования, арендодатель не вправе требовать расторжения договора с арендатором при нежелании последнего.

12.

Арендованное имущество, поскольку оно изначально приобреталось или создавалось арендодателем для своих нужд, может в каких-то частностях не удовлетворять арендатора. Он вправе за свой счет, если иное не предусмотрено договором, внести в него улучшения, которые закон делит на отделимые и неотделимые.

Возможно, Вы будете менять окна на пластиковые, менять двери на надежные и производить другие отделимые и неотделимые улучшения. Бизнес развивается, улучшаются офисы. А какова судьба всех произведенных улучшений после расторжения договора аренды? Ваш директор вряд ли придет в восторг, если из-за неподробного договора аренды все «улучшения» после его расторжения отойдут арендодателю.

Разберемся с этим вопросом.

Отделимые улучшения потому так и называются, что по завершении аренды могут быть отделены от имущества арендодателя. Арендатор, например, поставил в помещении сплит-систему, которую по завершении договора заберет с собой, потому что она является его собственностью, или придет к соглашению с арендодателем об их оплате последним, если он хочет оставить ее себе.

Неотделимые улучшения с технической точки зрения не могут быть отделены от арендованного имущества без вреда для него или это не имеет смысла. Ковровое покрытие, которое арендатор настелил в помещении, может быть, конечно, снято, но использовать его потом по назначению может не удастся. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений только в том случае, когда арендодатель дал на них согласие. В ином варианте такие улучшения достаются арендодателю без компенсации с его стороны.

Так что, уважаемые арендаторы, прописывайте в договорах аренды обязанность Арендодателя при расторжении договора возместить Вам стоимость произведенных неотделимых улучшений в случаях, когда арендодатель давал на это письменное согласие.

Есть еще один удачный вариант – по ходу аренды производите зачет в арендную плату стоимости появляющихся улучшений. Только оформляйте такие дела письменными соглашениями, иначе впоследствии рискуете получить от арендодателя претензию о доплате «хвостиков» арендной платы по тем месяцам, когда проходил зачет.

13.

Согласно ст. 655 Гражданского кодекса РФ передача помещения от арендодателя арендатору должна быть оформлена передаточным актом.

Оформлять передаточный акт необходимо, так как арендодатель отвечает за недостатки переданного имущества, препятствующие его использованию.

Ответственность арендодателя заключается в возмещении понесенных арендатором убытков либо в уменьшении арендной платы. Арендодатель не отвечает только за те недостатки, которые были им оговорены, а также за те, которые можно было обнаружить во время передачи помещения. В свою очередь арендатор несет ответственность за порчу арендованного имущества. Следовательно, для того, чтобы в будущем избежать возможных недоразумений, в акте следует подробно описать техническое состояние получаемого помещения.

14.

Завершает исполнение обязательства обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю. Это следует оформить актом приема-передачи с подробным описанием состояния возвращаемого помещения.

15.

Мы разработали для форму договора аренды в пользу арендатора (книга «Договоры-конструкторы» Ливеной С.В.). Включили конструкторы условий, которые на практике могут быть различны. Предлагаем Вам форму данного договора, а также передаточного акта.







© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения" при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)



  Рубрикатор

Налоги:
НДС | Налог на прибыль | НДФЛ | ЕСН | Акцизы | НДПИ | Налог на имущество предприятий | Транспортный налог | Налог на игорный бизнес | Земельный налог | УСН | ЕНВД | ЕСХН

Бухучет:
Учет основных средств | Учет нематериальных активов | Учет вложений во внеоборотные активы | Учет материально-производственных запасов | Учет собственного капитала | Учетная политика организации | Учет расчетов | Бухгалтерская отчетность

Документы:
Судебная практика по налоговым спорам (ФАС)

Кодексы:
НК РФ ч.1 | НК РФ ч.2 | ГК РФ ч.1 | ГК РФ ч.2 | ГК РФ ч.3 | ГК РФ ч.4 | ТК РФ

Разное:
Экономика недвижимости: учебное пособие Виноградов Д.В| -

  Новости

Возврат НДС организациям, экспортирующим водные биоресурсы с низкой степенью переработки

НДФЛ с доходов граждан стран ЕАЭС от работы по найму в РФ

Депутаты предлагают восстановить для детей-инвалидов и инвалидов I и II групп возможность воспользоваться правом на внеконкурсное поступление в ВУЗы

Налогообложение НДФЛ доходов резидента Великобритании, полученных в виде дивидендов или вознаграждений от российского общества

Все новости >>


  Статьи

На что обратить внимание при выборе биржевого брокера Forex?

Налогообложение компенсаций дистанционным работникам

Бухгалтерские услуги с финансовой ответственностью

Помощь в подготовке к сдаче экзамена ФСФР

Факторы, сдерживающие внедрение МСФО в России

Инвестиции на рынке недвижимости по отдельным зарубежным странам

Бухгалтерский и налоговый учет расходов на упаковку

Кредит на приобретение автомобиля: перспективы отказа от КАСКО

Установление суммированного учета рабочего времени

Все статьи >>


  Официальные документы

Об НДФЛ при компенсации (оплате) спортсменам, тренерам и иным специалистам стоимости проезда и проживания при участии в спортивных мероприятиях. Письмо Минфина России от 10.12.2019 N 03-04-06/96274

О применении с 01.01.2020 вычета акциза при реализации алкогольной и спиртосодержащей продукции, произведенной из винограда. Письмо Минфина России от 11.12.2019 N 03-13-05/96478

Об учете в целях УСН расходов на оплату услуг нотариуса за учредителей при купле-продаже ими доли в уставном капитале организации. Письмо Минфина России от 09.12.2019 N 03-11-11/95351.

О получении налгового вычета при приобретении лекарств за счет собственных средств. Письмо Минфина России от 16.12.2019 N 03-04-05/98226.

Все официальные документы>>





Рейтинг@Mail.ru

Subschet.ru: Новости | Статьи | Книги on-line | Журналы on-line | Книги в продаже | Вопрос-ответ | Официальные документы | Закладки | Copyright © 2005-2014