ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И СОЦИАЛЬНАЯ СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ. КОМПОНЕНТЫ И ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
• в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
• передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

• передачи проданного ему объекта недвижимости;
• уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;
• при передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:
  1. соразмерного уменьшения цены сделки,
  2. безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
  3. возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
  4. возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
  5. замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
• предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

• принять переданный ему объект недвижимости;
• оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
• оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

• индивидуальные сделки (с участием посредника);
• публичные торги.

Аукцион – публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс – способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств – социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер – конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена – сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен – сделка:

• между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
• между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение – сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Для сделки дарения имеются ограничения:

• если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников.
• для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или – при отсутствии завещания – по закону.

Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная рента;
• пожизненная рента;
• пожизненное содержание с иждивением.

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

• при нарушении плательщиком обязательств;
• при неплатежеспособности плательщика ренты;
• в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;
• в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда – сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

• уплату арендной платы;
• досрочного внесения от арендатора арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения им сроков внесения;
• расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц;
• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом.

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;
• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;
• при обнаружении недостатков в арендуемом объекте:
  1. требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
  2. держать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;
• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
• если арендодателем не произведен капитальный ремонт:
  1. произвести его за счет арендодателя;
  2. потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;
• с согласия арендодателя:
  1. сдать объект недвижимости в субаренду;
  2. передать арендные права другому лицу;
  3. отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

• своевременно вносить арендную плату (ст. 614);
• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Найм жилого помещения – операция, в которой одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг между собою, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Экономическую среду определяют и характеризуют:

• степень интеграции российской экономики в мировую систему;
• конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;
• уровень жизни и динамика покупательской способности потребителей;
• уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;
• доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;
• состояние альтернативных и смежных рынков;
• уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;
• уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;
• уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;
• уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг (ситус).

Недвижимость также способна выполнять и общественно-значимые функции, позволяющие:

• частично компенсировать негативное воздействие деятельности человека на окружающую среду, обеспечивая экологическую безопасность общества;
• создавать условия для социально-политической свободы общества на территории, закрепленной за соответствующим общественно-политическим образованием.

• соответствием характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам;
• размерами территории, водных объектов и лесов на душу населения;
• уровнем плодородия почв, богатством недр полезными ископаемыми, возможностью воспроизводства запасов пресной воды;
• удельной производительностью лесов и насаждений в системе экологического регулирования среды обитания человека;
• нормой жилой площади, устанавливаемой для социального найма;
• природными особенностями территории и объекта для целей обеспечения безопасности населения.

Социальную среду определяют и характеризуют:

• престижность района местоположения объекта, определяемая составом социальных групп и социальных институтов, размещенных и (или) функционирующих на территории района;
• состав населения – численность, плотность, пол, возраст, национальность, количество и размеры семей, распределение по территориям;
• социальные группы – общественные, профессиональные, национальные, религиозные;
• динамика изменения численности и состава – рождаемость, смертность, продолжительность жизни, миграционные изменения состава, прирост-убыль;
• подвижность населения – склонность к смене места жительства и, как следствие, к участию в сделках на рынке недвижимости;
• занятость населения – по территориям, по профессиям и видам деятельности, по отраслям;
• структура уровней образования – доля лиц с высшим, общим средним, средним профессиональным и начальным образованием, а также без образования, степень соответствия структуры образованной общности с потребностями общественного производства;
• состояние рынка труда и системы переквалификации кадров;
• уровень преступности и динамика изменения эффективности работы правоохранительной системы.

• нормы мировоззрения, морали, религиозных убеждений;
• культурные традиции, обычаи и ценности;
• образ жизни с целями, нормами взаимоотношений и потребительскими приоритетами.

Список использованной литературы:

1. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003 – 422 с. – ISBN 5-901-810-04-Х