ХАРАКТЕРИСТИКИ ФИЗИЧЕСКОЙ СУЩНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ. КОМПОНЕНТЫ И ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Природные компоненты недвижимости в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы:

• «свободные земельные участки», т.е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых.
• «земля с улучшениями», т.е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного назначения

• форма — прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая, с выемами и выступами;
• размер площади (в гектарах — для сельскохозяйственных земель и лесных массивов, природных заповедников и национальных парков; в сотках – сотнях квадратных метров – для дачных участков, садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в квадратных метрах – для городской планировки и застройки);
• размеры формообразующих линий, в том числе длина фронтальной границы и ширина участка (в метрах) для участков вдоль магистралей, по которым перемещаются потенциальные пользователи или товары;
• глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения собственника участка (до 5 метров);
• топографические параметры — неровности поверхности — уклоны и холмы, выступающие над поверхностью скалы и камни, водоемы и русла потоков;
• геологические параметры — состав и прочность грунта, наличие и форма существования подземных вод, форма организации подземных коммуникаций;
• наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревья и кустарники).

Земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

• зонирования территории — размещения объектов любого функционального назначения только в зонах соответствующего профиля (например, промышленные здания не строятся в зоне жилой застройки);
• охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);
• ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

• участки, предназначенные для выращивания сельскохозяйственной продукции (пашня, целина, сенокосы, пастбища, плодовые сады, плантации технических культур и пр., но без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);
• прибрежные участки земель водного фонда, используемые или резервируемые для использования в режиме, согласованном с режимом использования водного фонда;
• участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок;
• участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения; ,
• участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения на территориях, принадлежащих или прилегающих к городам, рабочим, курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам;
• участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значениям (заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей).

Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы [2]. Основные сведения об участках недр (обычно представляемые в Государственном кадастре месторождений и в государственном балансе запасов полезных ископаемых) обеспечивают характеристику основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых, включая описание всех компонентов в составе последних.

Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической целесообразности разработки месторождения на основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий разработки. При этом учитываются имеющиеся представления о количестве, качестве и степени изученности ископаемых по месторождениям, об их размещении и степени промышленного освоения, о спросе на эти ресурсы на отечественном и мировом рынках.

Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима, предполагающего изменение во времени уровней, расходов и объемов воды [3].

Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования и представлен прежде всего на землях лесного фонда [4]:

Леса подразделяются на три группы:

• леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий (памятники природы, заповедники, национальные парки) ;
• леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования;
• леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.

Строения условно подразделяют на две группы:

• здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;
• сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

К жилым объектам недвижимости относятся:

• комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах;
• жилые дома – односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания;
• гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики – для временного проживания.

К нежилым объектам недвижимости относятся:

· промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);

• специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;
• складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;
• офисные строения и помещения — специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. — в зданиях различного функционального назначения;
• торговые объекты (включая универсальные и специализированные магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);
• сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;
• спортивно-зрелищно-развлекательные объекты – киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, полядля гольфа, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;
• медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;
• мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;
• объекты учебно-просветительского и творческого назначения – детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.

Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

При этом из перечисленных выше к общественным отнесены все типы зданий и сооружений, кроме промышленных, но, включая гостиницы, мотели, кемпинги. К общественным объектам отнесены также объекты для транспортного обслуживания населения (вокзалы, кассы, транспортные агентства), отнесенные нами к единому комплексу объектов транспортной отрасли.

Строения классифицируются также:

• по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные),
• по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др.),
• по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные),
• по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые),
• по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2-3, многоэтажные – 4-9, повышенной этажности – 10-20 и высотные – более 20 этажей),
• по долговечности (срок службы – более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет),
• по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемости и пределом огнестойкости, т.е. временем от начала испытания огнем до появления сквозных трещин, потери несущей способности или сверхнормативного повышения температуры на не обогреваемой поверхности).

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.

К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:

• земля под общественным транспортом,
• земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями,
• государственные учебные и медицинские учреждения,
• церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.

Для целей управления недвижимостью необходимо иметь представление об основных характеристиках элементов строений, из которых состоят компоненты объекта недвижимости, в том числе и строения, а также о факторах, определяющих состояние этих характеристик на разных этапах жизненного цикла объекта.

Кроме характеристик, поименованных выше и использованных в классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный объем здания (в кубических метрах), площадь помещений (в квадратных метрах), линейные размеры фасада, конструкций и периметра, высота потолков (в метрах).

Чаще других будет использоваться понятие площади помещений, которые различаются степенью близости к их функциональному назначению:

• основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной, складской;
• вспомогательные помещения – помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.

Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на:

• материалы изготовления и срок службы изделий,
• доступность для технического обслуживания
• сроки эксплуатации до очередного ремонта,
• пропускную способность,
• доступность для использования на отдаленных частях участка

· производящие плодово-ягодную продукцию – семечковые, косточковые, орехоплодные, цитрусовые, виноградники, ягодники;

• производящие техническую продукцию – каучуконосы, хмель, чай;
• декоративно-озеленительные –кустарниковые или древесные;
• полезащитные – противоэрозионные;
• живые изгороди – защитные полосы вдоль железных дорог.

• срок от посадки до начала использования по назначению (ягодники – 2-3 года, плодовые – 5-8 лет, технические – до 10 лет, декоративные – 5-12 лет);
• продолжительность эксплуатации по назначению (плодово-ягодные – 10-30 лет, технические – 10-50 лет, декоративно-озеленительные – до 50 лет).

Физическая среда функционирования объекта создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.

Физическая среда, внешняя по отношению к объекту, обладает следующими характеристиками:

• климат: атмосферное давление, средняя температура, амплитуда колебаний температуры по сезонам и времени суток, влажность, тип, количество и сезонное распределение осадков, сила ветра и роза ветров, облачность и солнечные дни – с отнесением совокупности признаков к одному из видов климата – континентальному, морскому, субтропическому;
• предрасположенность к природным катастрофам: землетрясения и провалы земной коры, наводнения, затопление, подъем грунтовых вод, смерчи и ураганы, сходы снежных лавин и селевых потоков, обледенения, эпидемии, нашествие насекомых и грызунов;
• экология и предрасположенность к техногенным катастрофам: уровень загрязнения атмосферы, почвы и водоемов, шум, пожароопасность окружающей застройки или лесных массивов, наличие источников потенциальной опасности – производств, мест хранения или транспортировки химикатов, нефтепродуктов, взрывчатых веществ, радиационных материалов, бактериальных препаратов, другое;
• рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы, крупные водоемы, болота, ледники, лесные массивы, природные скальные образования, пещеры и т.д.;
• характер ландшафта: открытый, характерный, организованный;
• характер застройки – с выделением ее типа: периметральная, фронтальная, вдоль магистралей, строчная, групповая, сетчатая, ковровая, широтная, меридиональная, террасовая, усадебная;
• характер застройки – с выделением ее характеристик: этажность, архитектурные стили, плотность, наличие и свойства рекреационных зон, обеспеченность инфраструктурой, композиционное единство и психологическая совместимость застройки с ландшафтом;
• обеспеченность территории инфраструктурой: транспортные магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные сети, системы связи, парковки, автозаправочные станции, рекреационные зоны, центры деловой активности.

Список использованной литературы:

1. Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 30 октября 2001 г. № 136 // Российская газета - 30 октября 2001 г.
2. О недрах. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2359-1 // Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. - 1992. - №16. - Ст. 834.
3. Водный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. № 167 // Российская газета - 17 ноября 1995 г.
4. Лесной Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 22 января 1997 г. № 22 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №5. - Ст. 610
5. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.: «Филинъ», 1999 - 592 с. – ISBN 5-89568-143-3